二套房贷首付降至四成解读：短期有望回暖，长期压力不减
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四川在线消息 （四川在线记者 董鹏）央行、住建部、银监会3月20日联合出台楼市新政，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。
对此分析人士指出，用商业贷款购买二套房首付比例降至40%，政策力度超出预期，房地产市场短期有望回暖，但是从长期压力不减。投资的角度来看，房产造富的时代已经结束。
短期有望回暖
自2014年杭州等地出现楼盘大幅调价以来，国内房地产市场开始正式步入调整，即使在今年春节期间，国内楼市仍未出现大幅改善的局面。
由于开年以来仍未好转的楼市，市场对救市亦早有预期，这从取消限购和降息等一系列动作便可看出。今年3月27日，国土部、住建部更是联合下发通知优化今年住房及用地供应结构的通知。多个宏观调控部门密集发文出台楼市新政策，也释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。
中原地产首席分析师张大伟认为，二套房贷款政策松绑的标志意义非常大。首先，二套房贷款政策是2013年楼市收紧政策的标志政策，松绑这一政策将意味着政策方向的全面调整。其次，二套房贷款政策如果调整，对于改善需求来说，将出现质变。去年9月，央行发布的松绑限贷政策，事实上已经放松了改善需求入市，只是主要针对于“卖一买一”的需求。而当对二套房松绑，则意味着改善需求将全面被鼓励。
此外，信贷政策一直是楼市政策的核心，如果二套信贷松绑，各地方政府将出台更积极、激进的松绑政策。届时，30日下发的通知将起到示范作用，各地则会结合当地情况出台更多的刺激政策，这无疑为国内楼市回暖增加了预期。
不过，从长期来看，房地产市场仍存在较大压力。民生宏观便指出，从需求上看，刚需人口已经进入下降通道，即便人口生育政策加快调整，也无法扭转人口老龄化的趋势；投资角度上，房地产的赚钱效应也已经消失，市场预期短期无法扭转，即便短期房价企稳回升，未来房产在居民资产配置中的比例也将系统性下降。未来，房地产的投资属性将更多让位于消费属性，从纯投资的角度来看，房产造富的时代已经结束。
利好地产板块
在上述重磅利好的刺激下，消息最为敏锐的资本市场迅速做出回应。就在央行召开新闻发布会不久，房地产板块迅速拉升，招商地产、保利地产等10余只地产股涨停，房地产B分级基金同样以涨停报收，今日早盘房地产板块早盘更是大幅高开。
英大证券首席经济学家李大霄指出，这是房地产政策的重大变化，利于自住及改善性需求，利于房地产市场的稳定，同时对经济稳定剂股票市场的稳定有重要作用。利好股市及房地产股票，投资价值排序为内房股、B股、A股。
瑞信分析师杜劲松则认为，房贷新政对A股和香港市场地产股短期料有提振作用，但不一定能持续；新政对地产市场成交的实际刺激作用有多大还很难说。
不容忽视的一点是，由于市场对相关政策的出台已有预期，此前亦有部分资金开始提前进入地产板块，同时指数在连续创下新高的背景下，地产板块却涨幅相对有限，这为其相关概念股提供了上行空间。
同时，地产股较低的估值水平也成为了吸引资金炒作的原因之一。数据显示，万科动态市盈率为9.91倍，保利地产市盈率为10.6倍，金地地产等地产股市盈率也不足13倍。在消息的刺激下，低估值的地产股无疑成为了资金追捧的对象。
兴业房地产分析师阎常铭也指出，年初以来地产板块相对表现一般，涨幅位列申万所有28行业的第22名。主要是基本面和政策面没有超预期因素。当前时间点基本面大概率将温和复苏，而宽松政策将因经济下行压力加大而持续出台，当前时间点来看，地产股后面大概率有较好的超额收益。