2014中国房地产百强企业研究报告
中国房地产TOP10研究组
2014年3月
1、研究背景与目的
由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2004年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了十一年。研究组紧随行业发展脉搏，深入研究房地产企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。
2、主要研究成果
2.1 2014中国房地产百强企业研究
2.1.1 百强企业整体发展特点分析
（1）销售业绩与资产规模创新高，市场份额达30.7%
中国房地产百强企业在2013年继续跑赢大市，伴随着量价齐升的良好市场形势，领先优势进一步彰显。百强企业全年实现销售总额25038.4亿元，销售面积23425.6万平方米，同比增长率分别达到34.0%和25.5%，高于全国平均水平7.7和8.2个百分点；以销售额来看，百强企业2013年的市场份额达到30.7%，较上年增加了1.7个百分点，而综合实力TOP10企业的市场份额则达到12.0%，占百强企业销售总额的39.1%，领先优势显著。
（2）把握一二线刚需市场，高周转、强合作成主流
2013年，百强企业在城市选择、产品结构、推盘节奏等方面做出了明显调整，以顺应持续分化的房地产市场走势，实现了业绩的快速增长。如前50企业抓住一、二线城市主流市场，聚焦符合政策导向的“首置、首改”刚需产品，重点项目来源于一、二线城市的销售额累计占比为84.9%，普通及中端项目的个数占比达到84.2%；此外，百强企业普遍采取“高周转”策略保障较快发展速度，总资产周转率、存货周转率和存量资产周转率均值分别为0.41、0.48和0.60，分别较上年提升了0.02、0.04和0.08。
（3）盈利规模持续扩大，平均土地成本再创新高
2013年，百强企业的盈利规模不断提升，营业收入均值为196.3亿元，同比增长26.9%；净利润均值为29.8亿元，同比增长22.1%。受近年来土地成本持续提升和上年“以价换量”项目进入结算期的影响，百强企业利润率下滑态势延续。2013年百强企业融资成本优势显著，综合资金成本率均值仅为9.6%，但2013年土地成本上涨超30%，创近年新高。
（4）扩投资致资金面趋紧，巧布局使经营风险可控
2013年百强企业在销售回款加速、账面资金充裕的条件下显著加大投资力度，资产负债率均值为72.3%，比2012年同期上升2.5个百分点；经营性现金流净额均值由正转负，为-4.2亿元，但财务水平整体处于安全、合理的范围。此外，百强企业注重管控经营风险、积极调整市场布局，2013年主要集中于北京、上海及重点二线城市拿地，城市布局风险也处于可控范围。
（5）纳税总额同比提升25%，全面履行企业公民责任
2013年，百强企业通过依法纳税、大力投入保障房、自住型商品房建设，积极发展慈善公益事业，树立了令社会认可、消费者信任的企业公民形象。百强企业全年缴纳营业税金及附加值均值为12.6亿元，所得税均值为9.0亿元，同比分别增长26%及23.3%，纳税总额同比提升25%。
2.1.2 2014中国房地产百强企业TOP10研究
中国房地产TOP10研究组在百强企业研究的基础上，对企业规模性、盈利性、成长性等方面进行了深入研究。
2014中国房地产百强企业“综合实力TOP10”
■
2013年综合实力TOP10企业凭借突出的规模优势与成长能力，同时注重稳健经营与高效运作相结合，以更强的综合竞争实力持续引领行业发展。十家企业销售额均值为979.6亿元，高达百强企业销售额均值的3.9倍；市场占有率提升至12.0%，销售额同比平均增长34.5%，延续了“愈大愈快、强者恒强”的发展态势。
2014中国房地产百强企业“规模性TOP10”
■
2013年，规模性TOP10企业资产规模与业绩规模持续扩大，组成中国房地产市场的巨型舰队。其中，总资产和净资产均值分别为2451亿元和600亿元，为百强企业均值的3.7倍和3.4倍，分别同比增长27.8%和21.2%；全年销售额均值是百强企业均值的3.9倍；营业收入均值为百强企业均值的3.3倍，同比增长31.5%，规模优势凸显。
2014中国房地产百强企业“盈利性TOP10”
■
2013年，盈利性TOP10企业通过强化成本管控、灵活调整推盘节奏及定价水平，创新经营模式、强化合作开发，推动盈利规模与质量稳步提升。净利润均值达78.8亿元，较去年增长22.9%，是百强企业净利润均值的2.6倍；净资产收益率均值达到21.1%，比同期百强企业均值高出1.9个百分点，盈利质量持续得到提升。
2014中国房地产百强企业“成长性TOP10”
■
成长性TOP10企业充分把握市场上行机遇，或通过紧抓市场主流需求、实施高周转的推盘策略实现业绩大幅增长，或聚焦热点城市扩充土地储备为未来的发展打下基础，成功实现新一轮的扩张。百强企业2013年营业收入增长率均值达68.5%，约为百强企业均值的2.5倍，销售面积增长率均值为46.6%，高于百强企业均值约21个百分点，保持强劲的发展态势。
2014中国房地产百强企业“稳健性TOP10”
■
2013年，稳健性TOP10企业一方面持续加强资金风险管控,通过审慎把握投资及取地节奏、加快销售回款、调整及优化债务结构等方式，保障财务安全；另一方面则通过优化市场布局结构,防控市场布局风险。2013年资产负债率均值为69.7%，比同期百强企业平均水平低2.6个百分点，债务结构更为健康；预收账款与当年营业收入比值的均值达到1.2，提前锁定未来业绩，确保经营的稳健及可持续性。
2014中国房地产百强企业“融资能力TOP10”
■
融资能力TOP10企业2013年一方面积极开拓多元融资渠道，充分利用银行贷款、海外发债、信托等多种方式吸引资金支持，整体融资规模稳步上升，有效保障了企业未来发展的资金需求；另一方面，在融资成本方面具有较强的竞争力，综合融资成本率多在3%—10%区间，融资优势继续彰显。
2014中国房地产百强企业“运营效率TOP10”
■
2013年，运营效率TOP10企业密切关注市场变化，根据需求对销售策略和产品结构进行调整，加大去库存力度，以快周转模式实现高效开发，2013年总资产周转率均值和存货周转率均值分别较上年提升了0.01和0.03。
2013-2014中国房地产年度社会责任感企业
■
2013年，年度社会责任感企业积极践行企业社会责任，推动社会文化事业的进步。天房集团、首开、武汉地产集团在致力于城市开发建设的同时，关注民生，进行保障房建设，为城市建设作出重大贡献。
2014中国房地产百强之星
■
2014中国房地产百强之星企业在行业分化日趋明显、市场竞争更烈的关键时期，找准自身定位、把握行业大势，借助于低风险高潜力的城市布局、多元化业务汇集的优势、覆盖主流需求的名牌产品，在房地产市场中熠熠生辉，成为行业的先行者。
■
2013年，一批优秀企业在商业地产、产业地产领域实现了运营模式的不断升级，产品、技术和服务水平达到新高度。红星地产、宝龙地产、五洲国际、湖南华创、力帆置业等优秀商业地产企业积极创新产品与业务，率先推动企业转型，凭借成熟的项目运作经验以及领先的产品与服务快速推货、迅速占领市场，打出了一套漂亮的组合拳，以绝对优势进一步巩固了在商业地产领域的专业领先地位；联东集团、华夏幸福、重庆高科、百世金谷等优秀产业地产企业经过多年探索和发展，在运营模式、产品业态、增值服务以及市场布局等方面引领了产业地产运营的发展方向。此外，融创、保集集团、金源集团依托于不同的城市背景和资源禀赋，发挥企业特有优势，不断深耕当地市场、挖掘城市价值，获得了丰富的发展空间，市场地位持续巩固。
2.2 2014中国房地产策划代理百强企业发展状况分析
2.2.1 策划代理百强企业整体发展特点分析
（1）增强竞争实力提升市场份额，全国布局拓宽发展空间
图1：2009-2013年百强企业一手物业代理实现销售面积变化情况
2013年百强企业顺应良好房地产发展形势，一手物业代理实现销售面积均值为236.87万平方米，同比增长27.20%，提升市场份额(按销售面积计算)至18.14%。策划代理行业集中度进一步提升，行业优势资源向百强企业聚集。百强企业规模化发展首先来源于市场布局的拓宽，2013年进入城市以及分公司个数均值分别为28.97个、14.26个，全国布局发展突出；其次，得益于营销渠道的不断拓宽，通过与电商平台合作等方式抓住市场机会，业绩得以大幅增长。
（2）创新能力成为盈利关键要素，人均绩效持续大幅增长
图2：2009-2013年百强企业盈利情况
2013年百强企业实现盈利6925.86万元，同比大幅增长30.92%，一方面百强企业形成规模化发展优势，营收大幅增长，另一方面严格控制经营成本费用，且创新营销方式，多元化开拓客户来源，共同促进百强企业净利润的稳步增长。在传统营销方式利润空间不断被压缩的情况下，创新能力成为百强企业提升盈利能力的关键要素：2013年百强企业毛利率与净利润率分别为45.82%、21.45%。2013年，百强企业策划代理业务的人均绩效为37.83万元，同比大幅增长42.97%。
（3）围绕核心能力延伸经营业务，构建地产综合服务体系
图3：2009-2013年百强企业策划收入及销售代理收入
百强企业代理销售和营销策划业务稳步扩张：2013年百强企业代理收入均值达到25063.54万元，同比增长29.00%，业绩贡献率高达77.61%，仍是百强企业最为重要的收入来源；策划收入均值达到6730.85万元，大幅增长30.43%，连续四年增幅高于代理收入增长率，成长空间较大。百强企业一方面夯实现有成熟产品，保持收入稳定，为未来发展和业务创新提供动力和支撑；另一方面以策划代理业务现有渠道和机构客户、小业主等客户为依托，全面整合品牌资源和社会资源，加快在金融、资产运营等领域布局，谋求发展新模式。
百强企业在不断整合自身资源，加快发展模式创新转型的同时，部分百强企业通过突出自身的发展特色，市场领先地位稳固。
2014中国房地产策划代理特色服务企业
■
伟业顾问以“全产业链服务”为特色，针对客户的全面需求，逐步创新、细化、整合服务体系，建立起包括营销代理、投资顾问、商业管理、房地产金融在内的全程化、专业化、集成化的综合服务模式；金网络以“全客户主体、整合型服务、区域性布局、国际化标准”为发展定位，通过融合各业务链的资源优势，成功构建了完整的房地产综合服务平台；华燕置业秉承“地产金融综合服务商”的核心服务理念，以全新的商业模式以及金融服务团队，将经纪、金融两大领域完美结合，实现房地产流通领域一站式服务。
（4）互联网时代电商大行其道，百强企业与时俱进绘蓝图
图4：搜房网电商平台
房产营销渠道不再局限于传统坐销方式，通过与网络的紧密结合，房产电商的营销模式被房地产开发企业以及相关企业接受并不断创新。2013年百强企业积极调整营销策略，通过房产电商对主营业务进行正向促进，有力推进规模化发展。一方面，百强企业依托房产电商成熟平台进行拓展，如搜房网作为最早一批进入房产电商领域的房地产服务企业，已经发展到搜房电商6.0，结合金融业务为客户群体提供更为全面的服务，领导房地产营销渠道的创新拓展；另一方面，百强企业为应对市场挑战，积极接受互联网思维，通过自建网络营销平台对房源以及客户资源进行有效整合。
2.2.2 2014中国房地产策划代理百强企业综合实力TOP10分析
2014中国房地产策划代理综合实力TOP10
■
2013年，中国房地产策划代理综合实力TOP10企业凭借自身的市场优势、专业的策划代理能力、以及丰富的品牌效应，市场地位进一步稳固，成为行业引领者：其中世联行、易居中国、同策咨询、合富辉煌连续十年荣登综合实力TOP10；新聚仁、保利代理、新景祥、金网络也凭借稳健经营再次进入综合实力TOP10；博思堂、伟业顾问、华燕置业则凭借优异表现成功晋级综合实力TOP10。2013年综合实力TOP10企业取得了快速发展：其中，2013年综合实力TOP10企业一手物业代理实现销售额均值为1051.68亿元，增长率达到36.07%；市场份额达到14.21%，同比增长2.22个百分点，市场份额增长趋势明显。
2.2.3 中国房地产策划代理百强企业十年发展总结
（1）企业营收稳步增加，年均复合增长率达到17.10%
图5：2004-2013年百强企业营业收入规模变化情况
十年中，策划代理百强企业的营收基本稳定。2004年百强企业营收均值为7798.8万元，2013年增长为32294.39万元，年均复合增长率达到17.10%。从营收年增长率走势来看，百强企业遭遇了两次收入下降的情况，分别出现在2005年和2008年。2005年国务院出台八点意见稳定房价，百强企业业绩大幅下滑；2008年美国金融危机爆发，投资者对中国楼市的悲观预期蔓延，策划代理行业亦受到较大影响。但是在紧接下来的一年，百强企业营业收入都出现了“报复性”反弹，例如，2009年营业收入年增长率达到了53.91%。
（2）净利润增长2.5倍，规范发展促百强企业做大做强
图6：2004-2013年百强企业净利润变化情况
整体来看，百强企业的平均净利润波动较为明显，但整体保持了上涨的态势。2010年以前，在政策调控和金融危机之年，利润出现了较大幅度的下滑；2010年以后，利润的主要风险转向了行业内部风险，企业间的竞争加剧、人力成本的提高和代理项目结算周期的延长，拉低了百强企业的净利润率，从前几年的30%左右下降到近三年来的20%左右。
（3）中国房地产策划代理百强企业发展趋势分析
未来十年，我国经济增速将有所放缓，国家对房地产行业的管理也将实行“长效机制”；同时，因为城镇化及人口因素的推动，房地产行业前景仍将看好；另外，产业升级与新技术的应用，也将为策划代理百强企业发展提供良好的外部环境。
百强企业凭借丰富的市场经验、专业的营销手段以及优质的客户资源，仍将保持持续发展的良好势头，但我们也应该看到，随着新房与存量房市场比例的转换，市场危机必然存在，百强企业应该积极应对，充分体现自身的智力价值，走规模化、专业化、品牌化发展之路。
3、结语
随着市场集中度进一步提升，竞争加剧态势不可避免，“愈大愈快、强者恒强”态势仍将是主导未来行业生态格局的基本定律。2014年，百强中的龙头企业将有可能开启崭新的“2000亿”时代，房地产业的生态环境也将面临更趋复杂的背景：新型城镇化将给房地产各个领域的发展带来新的增长红利，三四线城市房地产市场的变化将继续引领市场的结构性调整；房地产民生导向将更为突出，行业利润率面临较大挑战。百强企业亟待从战略布局、业务结构、运营成本方面迈出调整步伐，寻找新的发展路径，“分化”是2013年乃至未来更长时间里房地产行业运行的主要特征，分化发展也是百强企业在竞争中突破自身、谋求长远发展的必然选择。“百舸争流，智者领航；千帆竞发，勇者争先”，我们期待百强企业以全新的姿态描绘行业未来发展的美好蓝图！
