不动产统一登记砸实：土地问题仍待细捋

　　在2014年1月11日召开的2014年全国国土资源工作会上，国土资源部副部长徐德明表示，不动产统一登记是国土资源管理的一项新职能。建立实施以土地为核心的不动产统一登记制度，是我国产权管理体制机制的重大改革。

　　按照《国务院机构改革和职能转变方案》，国务院第31次常务会议等有关要求，首先落实好统一登记机构和统一登记依据，尽快协调有关部门建立部际联席会议制度，加快组建不动产登记局，机构人员要到位，加强工作支撑。

　　财产权的完善

　　其实，这次不动产的登记，只是2007年就已经生效的《中华人民共和国物权法》在执行层面的继续。《物权法》第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度。而不动产登记制度存在的意义在于第九条的内容：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

　　“房是房，地是地。土地出让卖的是土地的使用权，房产税针对的是房屋，不是土地。”针对房产税是否合理，记者曾听到这样的观点。

　　其实不动产统一登记制度的建立与其硬说成是房地产调控政策的新手段，还不如解读为中国特色社会主义法律制度关于财产权利法律体系的进一步完善。

　　把不动产与动产作为法律概念最先是英国财产法依据诉讼对象的不同进行的区分。前者是指不包括租赁保有地的土地上的权益；后者是指可移动的财产及租赁保有地。按照字面理解，只有“土地”是“不可移动”的。

　　土地是核心

　　立法的理念很多来自于实践。在《民法通则》颁布之前，在改革开放中的实践中，农民就可以对农村集体土地的“承包”，广东省在创办中外合资企业过程中，就确定了香港资本可以获得全民所有的城镇土地的“使用权”为30年。1986年通过的《民法通则》第八十一条对国家所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂和水面等自然资源以及矿藏也进行了所有权和使用权分立的制度设计。

　　根据2007年的《中华人民共和国物权法》，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。而这里的物权涉及所有权、用益物权和担保物权。从所有权的角度，土地和自然资源的国家所有似乎不需要登记，需要登记的应该是从所有权延伸出来的其他类型的财产权利。至此，中国的不动产统一登记制度由国土资源部负责实行在技术上已经无可置疑，因为作为建筑物的房屋和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源都附着于“土地”。

　　所有权方面，矿藏、水流、海域属于国家所有；森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外；法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有；无线电频谱资源属于国家所有；法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。

　　而根据第六十四条的表述，私人享有所有权的不动产只包括房屋一项。在2007年的《物权法》中，起草时还创造了一个新的名词——“业主的建筑物区分所有权”。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　在国家所有和集体所有的公有制下，国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的“自然资源”，单位、个人依法可以占有、使用和收益，构成“用益物权”。负责起草《物权法》的民法学家们当时就曾笼统地提了一句“国家实行自然资源有偿使用制度”，但还是在法律条文中简单列举了“海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利”。

　　显然，农村土地和城市土地则是这部《物权法》的重点内容之一。

　　农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

　　《农村土地承包法》、《土地管理法》、《物权法》和《合同法》之间相互“打架”，这是国内著名“三农”问题专家李昌平先生对中国农村土地制度的形象描述。

　　比如，每年一度的“一号文”新闻舆论中，媒体和专家在解读每年的“一号文”时很少提及到草原和牧业，因为农民不是牧民，耕地也不是草原牧场，或者说草原不是传统农民的农业生产方式所覆盖的范围。