上半年房企销售加速分化，强者更强弱者更弱

　市场低迷加剧企业竞争。今年上半年，房地产企业阵营正加速分化。

　　中国指数研究院[微博]的报告显示，2014年过半，销售额超过50亿的房企数量与去年同期基本相同，但经过上半年市场考验后，行业格局继续整合，业绩水平分化再度加剧。前6个月销售突破500亿的企业为7家，平均销售额692亿元，较上年4家企业增长19.5%。200亿~500亿的房企为8家，平均销售额为251亿元，比上年小幅上涨。100亿~200亿的房企有13 家，平均销售额121亿元，同比去年第三阵营业绩均值下降20%，因受此轮市场调整影响较大，增长乏力。此外，共有25家房企实现50亿~100亿销售业绩，平均销售额较去年同阵营小幅下降2%至73亿元。

　　同策咨询研究部总监张宏伟接受《第一财经日报》采访时认为，全年销售规模在1000亿以上的企业至少会在7家以上，市场集中度将进一步提高。

　　从不同阵营房企销售业绩增速来看，市场也依然演绎着“越大越强、越大越快”的竞争法则。第一阵营7家房企今年上半年销售额增长率均值为30.2%，远高于第二、三、四阵营，而第四阵营平均下降3%。

　　克而瑞信息集团的报告指出，在冷峻的行情中，共有三类房企实现了业绩快增：一类是聚焦三四线城镇化的房企，如碧桂园、华夏幸福、恒大；一类是降价促销力度较大的房企，如万科、雅居乐；一类是“短平快”的快周转房企，如旭辉、阳光城、正荣、泰禾。

　　“从均价分布来看，销售均价大于15000元/平方米的上榜企业有7家。从均价增幅来看，TOP20房企销售均价较去年普遍上涨。其中，销售均价涨幅高于20%的达5家。涨幅最高的华侨城同比上升58%，泰禾、方兴、旭辉涨幅都超过两成。” 克而瑞信息集团董事长丁祖昱表示。

　　去化率方面，在克而瑞的 TOP50榜单中共有14家房企的去化率在60%以上。这些企业主要有两种，一是高周转类型的企业，典型如闽系房企；二是对开盘率有严格要求的企业，比如万达和恒大。万达的产品主打小商铺和SOHO，总体续销能力较差，开盘必须一炮而红，项目往往不计销售成本。恒大则要求开盘销售60%才达及格线。

　　展望下半年，克而瑞认为典型房企基本能完成全年目标，但部分企业很困难。上半年，恒大、中海、万科、旭辉、越秀的目标完成率均过半，预期全年会超额完成目标。合景泰富、碧桂园、新城控股、保利置业、保利地产[微博]、雅居乐、世茂、金科、融创完成度都在四成以上，这些房企预计能顺利完成目标。但个别远低于40%的房企，下半年销售压力较大，完成全年目标估计很困难，需要加把力。

　　另一个值得关注的焦点是，万科与绿地之间的“一哥”争夺战。从销售规模来看，万科依然遥遥领先，万科上半年实现合约销售1009亿元，绿地的房地产实现合约销售835亿元。但从增速来看，绿地32%的增长高于万科的20.6%。绿地内部已将超越万科作为2014年最重要的发展目标。

　　张宏伟则认为，对于品牌房企来讲，2014年上半年的市场“分化”格局并不是终点，2014年下半年及未来几年房地产市场格局仍然面临重新洗牌的可能性。尤其是对于部分龙头房企来讲，除了通过传统的销售业绩 “内生式”增长提升规模之外，还可以通过并购等方式进行“外延式”增长，这无疑增加了市场格局之间的不确定性。