三亚“出招”稳楼市 出台二手房指导价
本报记者 黄琳 赵毅 深圳报道
“业主们知晓三亚出台了二手房交易指导价，但以指导价成交不太可能。”近日，三亚凤凰水城业主周女士向《中国经营报》记者表示，日前三亚市住房和城乡建设局（以下简称“三亚住建局”）发布的《关于进一步加强二手房市场交易监管工作的通知》（以下简称《通知》）中给出的三亚凤凰水城二手房参考价远低于自己购买一手房时的成交价。
实际上，该小区多位有意出售房源的业主均向记者表示，若以指导价成交将“入不敷出”，业主将赔本卖房。记者了解到，三亚凤凰水城多个地块分批次开发的房屋均需额外支付捆绑装修款项，导致一手房售价远高于备案价。
尽管《通知》规定二手房价格超出参考价格范围将不得办理交易网签手续，但市场却另有对策。在小区多名业主和房屋中介的介绍中，购房者将以指导价签署买卖合同并办理网签，但购房者需另行向业主一次性付清售房差价。
由于一二手房价格普遍出现倒挂、部分区域二手房市场火爆，三亚出台了二手房指导价，旨在抑制投机炒房，但具体执行效果仍有待观察。
上有政策下有对策？
“即使着急卖房，以指导价出手房源也是业主们无法接受的。”三亚凤凰水城南岸业主赵先生丝毫不掩对指导价的抗拒。实际上，多位三亚凤凰水城南岸的业主向记者表示，不愿以日前三亚住建局出台的二手房指导价赔本出售房源。
根据《通知》公布的2021年11月部分二手住宅交易参考价格，记者梳理发现，首批公布的30个小区参考交易价每平方米均价约2万元，其中位于金鸡岭路的三亚凤凰水城的二手房指导价为每平方米2.25万元，在链家APP中，三亚凤凰水城是三亚市成交小区榜的第一名，该项目二手房每平方米销售均价已超出2.4万元，远高于《通知》发布的指导价。
业主周女士向记者表示，自己购置该小区一手房每平方米均价高于出台的二手房指导价，若按指导价出售则售房款将低于购房款，实属一桩赔本的买卖。其表示，在二手房指导价发布后，小区部分业主对卖房决策谨慎观望。
另一个对立面，急于抛售房屋的业主赵先生近期显得更焦虑，二手房指导价的发布让他的卖房程序更繁琐。据赵先生介绍，其拥有三亚凤凰水城南岸一套95平方米的房源，购房者需同意按照每平方米最低2.5万元的价格买入才能达成交易，即购房者需向赵先生支付房屋总价约238万元。
当被问及如何应对超出指导价禁止网签一事，赵先生表示，在购房者同意支付238万元的房屋总价前提下，其将与购房者按每平方米2.25万元的价格签署买卖合同，即买卖合同上的购房款仅约214万元，并以该价格办理公证网签等手续。除此之外，购房者需将剩余的24万元房款在办理公证、网签等手续前转账至赵先生的银行账户。
记者从当地多名中介处同样获悉了上述应对政府出台二手房参考价的交易方式。有中介告诉记者：“指导价是指导价，房子是业主的，最终价格还是业主说了算。”其表示，二手房的备案价确实是按照参考价操作，但业主要求的超出参考价部分的成交款同样需要买家转账给业主。
另有中介表示，若购房者欲贷款购置二手房，只有依据指导价计算的房款能够借贷，实际成交的总房款高出指导价的部分，购房者需一次性转款给业主。这相当于购房者的首付将大幅度增加，因此当前二手房交易市场对贷款购房者并不友好。
二手房价连涨14个月
长久以来，三亚因其独特的地理优势、丰富的旅游资源等成为外省购房者眼中的过冬首选地，房价节节升高。
国家统计局数据显示，2005年至2012年，海南省房地产开发投资累计完成2729.65亿元，年均增长43.47%，约占全社会固定资产投资总额的33.92%，连续保持两位数增长态势。这样的增长趋势一直持续到2017年并达到峰值2053亿元。
2018年开始，海南省加大对房地产市场的调控力度，出台了最严限购令，欲改善经济对房地产的依赖。
彼时，海南省将政策注意力集中在一手房限购方面，要求一手房取得不动产权证满5年后方可转让。但海南自贸港相关利好政策逐步出台后，三亚楼市不断回暖。记者曾实地调查了解到三亚凤凰水城海外滩等区域普遍存在利用装修合同提高一手房成交价的情形。
随着三亚外来投资客卷土重来，市场上不少开发商或中介公司明知不具购房资质仍通过违规操作进行商品房买卖。据记者不完全统计，今年以来，三亚住建局已通报33人在房产交易中骗取购房资格，21家开发商或中介机构被责令整改。
三亚一手房买卖受到政策严格管控下，二手房市场仍是一枝独秀。当前，全国70个大中城市商品住宅售价同比涨幅继续回落、环比呈现持续下降趋势，但三亚却在逆势上涨。12月15日上午，国家统计局发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，11月，三亚二手住宅销售价格环比持平，同比上涨6%。
考虑到当前二手房市场持续火热，并结合往期二手住房网签成交价格等情况，此次发布的《通知》第一则即是完善三亚市二手住宅交易价格参考机制。三亚住建局将指导相关单位确定三亚市二手住房交易参考价格，超出参考价格范围的，不得办理交易网签手续。
此外，《通知》还指出，房产经纪机构、网络平台拟上市的二手挂牌房源，必须由三亚市房地产交易中心进行房源核验，并推行“一房一价、一房一码”管理制度，且住宅类房产还需要进行价格审核，未获取二维码的房源一律不得挂牌上市。
国家统计局数据显示，截至今年11月，三亚新房价格环比连续上涨18个月；而二手房价格环比也已经连续上涨14个月。在70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续下降态势，同比涨幅继续回落的情况下，三亚房价依旧坚挺，今年11月其新房价格环比仍旧领涨全国，涨幅达到0.7%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，三亚日前公布的二手房参考价政策，其操作思路和其他城市类似。不过有一点特殊性，即近期全国各大城市二手房普遍降温，按理来说不会出台类似的收紧政策，但这和三亚的房地产特殊性有关。
“去年开始，海南包括海口和三亚市场持续升温。新房供应量明显不足，使得购房需求开始进入到二手房市场。从这个角度看，当前三亚二手房市场存在炒作的现象，类似管控也是积极和及时的。但后续建议在新房方面增加土地供应和新房供给。”严跃进强调。
根据贝壳50城二手房交易数据，今年11月50城二手房整体成交量环比增长约2%，约一半左右的城市成交量环比回升。在政策回暖保持楼市平稳发展的背景下，银行按揭贷款、利率等均显露出利好，二手房市场积累的需求正在逐渐释放。贝壳研究院表示，当前市场规模仍处历史低位，市场修复仍需要时间，需要政策呵护，而未来市场修复将是一个缓慢温和的过程。
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