万科:地价过高影响行业发展

      “我们欢迎任何对万科感兴趣的投资者，包括前不久刚刚举牌的前海人寿，我们也相信前海人寿是善意的，同时华润也表示将继续支持万科。”在8月17日举行的万科2015年中期业绩交流会上，万科总裁郁亮这样表示。

　　万科管理层还透露，万科物业管理的面积将在3年内实现从6000万平方米到5亿平方米的扩张，但目前万科物业并没有具体的上市时间表。此外，万科当下共有10个海外项目，未来将主要发展英国及欧洲市场。而被问及天津滨海爆炸波及的万科楼盘如何处置时，郁亮称，“万科作为负责任企业，一定是把客户的安全放在第一位”。

　 　万科透露华润力挺管理层

　　7月10日，万科发布公告，前海人寿通过二级市场购入万科A股5.52亿股股份，占万科现有总股本的5%，触发举牌红线。7月24日，万科再度发布公告，前海人寿及其一致行动人已拿下万科总股本的10%，再次触发举牌线，两次举牌总耗资约为160亿元。

　　对此，郁亮表示，“投资者买你股票说明对你的信任，对你的认可。所以我们是欢迎态度。前海人寿举牌的时候正巧赶上救市，之前双方确实没有联系。但举牌后前海人寿第一时间就与万科取得了联系，目前双方保持正常沟通”。而对于华润的态度，郁亮称，“华润15年来作为万科第一大股东，积极承担了第一大股东应有职责，积极执行不干预政策，每当关键时刻总是支持我们。大家认为华润是非常优秀的大股东，中国上市公司缺少这样的大股东。至于华润这边，华润坚定表示他们会继续支持万科”。

　　同时，针对位于天津滨海万科受损楼盘的处理，郁亮表示，“万科正在积极配合政府，安抚业主，这是我们的目标。我们在现场守护业主财产，各种工作都在政府统一指导下有条不紊进行当中”。

　　对于有媒体称万科上述楼盘未使用安全玻璃的问题，郁亮解释称，“万科作为负责任企业，一定是把客户的安全放在第一位。今天早上看到一个报道说万科使用了不合格玻璃，这是绝对没有的事情。质量是万科的底线，万科在行业经历这么多事情，一次一次经受住了考验。我们三个项目的窗户，在设计、施工、验收上都是符合规范要求的”。

　　此外，郁亮透露，瑞海危险品仓库的环评调查据说是周边百分百业主同意的，但万科和业主并没有收到这些消息。因此，郁亮认为上述项目的规划存在很大问题。

　　 地价占比过高

　　在交流会上，万科董事会秘书谭华杰还对公司上半年利润增速明显低于收入增速的原因进行了解释。谭华杰称，首先去年上半年尤其去年一季度万科有很大的投资收益，但是今年同期相对来说投资收益会同比减少。其次，今年上半年结算的权益比例比去年同期低，合作比例上升和权益比例下降，这符合万科战略导向。

　　郁亮也表示，“万科净利率水平过去9%-10%左右。行业白银时代到来，盈利水平受到一定局限。我们毛利水平保持稳定，净利水平要靠提高管理水平。上半年我们营销费用、管理费用率下降，给媒体的广告也都下降了，今天确实需要精打细算做事情，从管理要效益”。

　　同时，在拿地方面，万科也延续着谨慎的策略。

　　“今年二季度全国主要14个城市土地平均出让地价同比上涨了42%，这是一个大幅的上涨。也就是说从去年下半年开始，土地价格涨幅远远超过了房价的涨幅，这是一个比较糟糕的事情，这意味着如果接下来房价不大涨的话，这些高价拿地的企业将会亏损。但是如果接下来房价大涨的话，我相信这并不符合整个社会公众对房价的预期，也不符合理性企业对于未来房价预测。这种非常高的地价实际上把行业推到进退维谷的状态，如果不买地，未来就会没有地可以开发。如果买地，你可能就在非常高的价格买地而面临很高的经营风险。所以过高地价实际上是影响行业发展的一个因素。”谭华杰表示。

　　郁亮也表示，“现在一块地，地价占比60%以上了，如果不把风险分摊一下，压力会很大。合作是必然趋势，跟你有钱没钱没有关系，是抱团共同应对市场波动的方法”。

　　 加速开拓新业务

　　今年5月份，郁亮提到万科要做到万亿元市值的目标。而在交流会上，郁亮进一步表示，“万科未来的万亿元市值里面，我们希望传统住宅销售业务占比一半左右，一半来自新业务”。

　　谭华杰也称，“总体来看，行业黄金时代已经结束了，现在是白银时代。一方面整个行业过于亢奋、乐观的情绪得到控制。另一方面，有很多新的需求也在浮现出来。所以今年上半年公司积极推进业务转型，除了传统业务之外，我们也在一些新的地产业务方面以及一些地产延伸业务方面加大了探索力度”。

　　据悉，万科物业服务从今年开始会全面进入市场化发展的轨道。在这之前万科物业主要是为万科自己开发的项目提供服务，从今年开始转向承接外部项目为主，2015年物业主要目标是要打造十个合作标杆。万科物业管理的面积也将在3年内实现从6000万平方米到5亿平方米的扩张。但郁亮透露，目前万科物业并没有具体的上市时间表。

　　除了物业服务外，物流地产则是万科第一个确认的主干业务。“今年上半年，成立了万科物流地产发展公司，目前已经公告了贵阳、武汉两个项目，还有项目正在准备过程当中，不久也会陆续公告。3年—5年发展目标是希望2015年左右达到1000万平方米建成面积”。谭华杰表示。

　　而在海外业务方面，目前万科在美国有6个项目，在香港有3个，新加坡1个，共10个海外项目。此外万科已在伦敦建立了本地团队，将主要发展英国及欧洲市场。香港的三个项目中，荃湾项目万科只占了20%的股权，属于小股东，但今年拿下的屯门项目则是由万科独立操盘，未来则会引入小股东。对于屯门项目，郁亮还表示，其会创造香港开工建设的新纪录，香港开发商过于缓慢的开发速度是对社会资源的浪费。

　　同时，万科出租公寓业务今年也进入正式扩张阶段。

　　此外，万科还希望成为中国首席的素质教育产业服务商。其教育营地业务包括四个方面，即社区营地、城市营地、户外营地以及创办一些全日制学校。

　　“在年内完成物业服务改制，年内成立五个新的事业部，把万科从单一上市公司，转向多业态、多上市平台的控股集团。”郁亮表示。