马来西亚楼市现风险：新山潜在供应16年才能卖完
近期的马航失联事件，再次让马来西亚成为中国人关注的焦点。马来西亚，究竟是中国人进行房地产投资的“天堂”还是百慕大？
马来西亚是房地产商宣传所称的中国人购房投资“天堂”：没有限购、价格低廉、低贷款利率、医疗教育等公共配套完备，甚至有着“第二家园”的移民计划，可以从马来西亚直接办理到达第三国的签证。
对开发商来说，“马来版深圳”的新山低价土地，让他们确信，大马是个躺着都能赚钱的地方。
为了帮助购房者和开发商规避“触礁”的风险，《每日经济新闻》记者亲自赴马来西亚第一线，用十余天的时间，对当地的房地产市场进行详细调查，并将连续两期，分别从购房者和开发商角度，来剖析马来西亚楼市。
出租车行驶在马来西亚柔佛州新山市机场通往市区的高速公路，司机将车开得飞快，但千万不要因此断言，这是一个讲求速度的国家。准确地说，在这里诠释“速度”二字的是来自中国的开发商。
马来西亚柔佛州新山市，是《每日经济新闻》记者展开此次马来西亚房地产调查的第一站。这座位于马来西亚半岛最南端的城市，与新加坡仅相隔一道柔佛海峡，纷至沓来的中国开发商，将让“新山在未来成为 ‘小中国’。”马来西亚中华总商会副总会长、柔佛州中华总商会总会长陈成龙如此说道。
然而供应端的“中国化”，并不意味着需求端也能实现“中国化”，摆在新山面前待解的问题是，如何实现平衡。当地的中国开发商目前所获得的可建面积已经超过769万平方米。若按照当地去年的销售总额和销售均价评估，当地需要16年才能消化完毕。中国式的“鬼城”会不会在马来西亚再度出现，这将是已经和计划在马来西亚购房的中国买家将面临的最大风险。
潜在供应超过700万平方米/
翻开马来西亚的地图，第一眼想要寻找的城市一定不是新山，而是吉隆坡、马六甲、沙巴等热点旅游城市。然而，新山的平静被一个售楼处打破。
在当地一位开发商眼中，这座售楼处的体量足以超过新山其他数十个项目售楼处加起来的总量。他们甚至不敢想象，售楼处中还可以拥有泳池、健身房、网球场、美食街。这些在中国司空见惯的配套，在马来西亚足以称之为“奢华”。
“从来没有见过，大家甚至都把它当成公园，周末都会带孩子去玩。”在前往碧桂园金海湾项目的路上，马来籍司机对《每日经济新闻》记者说道。
司机说着，抵达了目的地，指着项目入口巨大的人造海洋风情的景观，对记者说，“现在这里几乎没有人不知道CountryGarden(碧桂园英文简称)”。
的确，这座前所未见的奢华售楼处让马来人第一次感受到房子还可以这样卖，不管买不买，他们都要到这里来开开眼。
紧接着，碧桂园用近万套的供应量在这个市场画上了更大的一个惊叹号。
9500套，是碧桂园金海湾总共三期的推盘量，项目还包含一个6万平方米的商业配套。据项目销售人员介绍，目前该项目售出60%。此前有报道指出，碧桂园开盘不到一年的成交额已经超越了新山市以往全市成交的水平。
“在我们来之前，新山一年的成交额也就是在60亿元 (人民币，下同)左右，如果从销售业绩来看，我们已经成为当地最大的开发商。”碧桂园控股(马来西亚)分公司区域总裁阮家声在接受《每日经济新闻》记者采访时说道。
据了解，碧桂园以约468万元/亩的价格购买了约334亩土地，项目总投资达150亿元，推盘货值也将近200亿元。
“对我们当地的开发商来说，2000套的供应量都可以被设定为十年发展计划，谁都没想到可以一次推9000多套。”马来西亚当地一家华人开发商对 《每日经济新闻》记者说道。
“财大气粗”的中国开发商让当地的开发商直呼“压力山大”，而他们更不愿看到的是，紧随其后的中国开发商越来越多。
根据《每日经济新闻》记者粗略统计，目前包括碧桂园、卓达、富力、绿地在内的中国开发企业在新山市的投资总额已经超过了460亿，而总共获得的可售面积已经高达约769万平方米。其中，绿地与富力拿下的地块规模更是超越了碧桂园。
阮家声透露，碧桂园已经在新山通往新加坡的第二大桥附近再拿一地，而这宗土地的规模巨大，公司同时决定要设立长达30~50年的开发投资计划。“不单是因为靠近新加坡，而是看好整个马来西亚的发展。”
中国与新加坡系海外购房主力/
769万平方米，是天平一端可以预见的供应量，这一数量还将持续增加。但另一端的需求在哪里？
之前有报道称，柔佛州新山市近3年年均地产销售额仅为70亿元，如果每平方米按照1.5万元的均价计算，粗略估计新山市一年的成交总量也不过46万平方米，然而769万平方米的供应量如果按照新山市之前的消化能力，仅中国开发商的开发量便需要将近16年才能消化。
这无疑是一个冗长的周期。
“在马来西亚一般项目的推盘量仅在200~300套左右，很少会有一次推盘超过千套的。”上述当地的开发商对《每日经济新闻》说道，而当其听闻在中国北京很多项目一次推盘在几百套甚至上千套，却可以实现“日光”，多位开发人士都表示惊讶。
马来西亚的人口密度与中国一线城市并不具有可比性。
作为马来西亚的第二大城市，柔佛州首府新山市的人口不足200万，而与其毗邻的新加坡，人口大约在543万，在很多中国开发商看来，新山就好似20年前的深圳，潜力十足。单从性价比来说，新山的确可以吸引更多的新加坡人前来，车程相距一小时左右的两个城市，房价却差了四五倍。
当地居民、新加坡人、中国人以及其他国家投资者是目前组成新山房地产消费市场的几大力量。以碧桂园的项目为例，目前已经成交的6000套房源中，中国客户占比约32%，本地客户约40%，新加坡客户约20%。
“在马来西亚可以买得起7000马币 (约合13000元人民币/平方米)的不到10%，但是新加坡有超过70%的人基本上都买得起，所以这个市场我们也是考虑国际化需求。”同样深耕新山的中国开发企业卓达马来西亚公司首席执行官王斌武在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示。
不难看出，面临大量开发供应的新山来说，本地居民的购买力远远不能支撑这一市场。问题的关键就在于：新加坡以及海外的投资者是否能够长期、大量的进入这一市场。
王斌武告诉记者这样一组数据，有机构统计称，在2009年，新加坡居民到马来西亚购房的意愿不足8%，而现在这一比例上升到了35%。
但记者在采访中，也听到了不同的声音。吉隆坡当地一家开发企业的负责人就曾向记者直言，真正愿意来新山买房居住的新加坡人并不多，在他看来，再近的距离也很难消磨不同城市之间的居住、文化差异。
另一支决定性力量来自中国购房者。根据路透社26日的报道，受马航客机失联事件影响，中国赴马旅游订单已大幅下滑，也有不少游客取消行程。许多中国游客对马来西亚产生了负面印象。
虽然航班失联是偶发事件，但有分析人士指出，短期内马来西亚市场的投资肯定会受一些影响。
马政府：计划上调外国人购房门槛/
“新山市场未来走势还是个未知数，毕竟处于刚开发阶段。要在三四年之后，才能看清政府的政策、市场的需求究竟如何。”国际地产咨询公司莱坊马来西亚住宅部副董事HerbertLeong对《每日经济新闻》记者表示。
有消息指出，马来西亚当局亦留意到了可能出现供应过剩的情况，并已暂时中止在部分地区进一步售地。但记者在采访中并未得到进一步证实。
一位进入新山的中国开发企业的负责人对记者表示，会谨慎对待新山这一市场，“在市场需求没有达到支撑项目的时候不会冒进，会在条件成熟的情况下再选择扩张。”
对于开发商而言，是否有足够的需求支撑，是新山市场未来最大的不确定性；而对于来自中国的购房者，海外投资房产跟在国内一样，同样面临政策变化的风险。
最近宣布的不动产增值所得税(RPGT)和等待征收6%的商业服务税(GST)，短期内将影响整个房地产行业。
据了解，从今年5月1日开始，马国政府将提高外国人在马的购屋最低门槛，从原来的50万林吉特提高至100万林吉特(约合人民币217万元)。此外，汇率的浮动也是购房者需要面对的问题。
记者在采访中了解到，相比国内的住宅开发，马来西亚当地的房地产项目开发周期较长，一般高层建筑设定在36个月，超高层甚至要达到48个月。也就是说，购房者从签订合同到最终收房大约需要3~4年的时间，对于大部分持有投资需求的海外购房者来说，时间越长意味着风险越大。一旦马来西亚林吉特对新加坡元贬值，投资者可能无法取得理想的租金或售价。据悉，新加坡元在过去五年较马来西亚林吉特升值6.78%。
此外，对于大批中国购房者来说，第二家园计划也极具诱惑力。仅需在马来西亚银行存入60万元现金(一年后可取出30万元)，便可享受配偶及孩子十年内自由进出无需重复签证。同时可获马来西亚对120余个国家的自由出入境优待，不需另行回国办理签证手续。然而，也有开发商人士提醒，第二家园计划并非移民计划，“只是对于中国护照的持有者来说，多了一些出行便利，但实际意义并不算大。”
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记者手记
新山：投资热土还是马来版“鬼城”？
每经记者 尚希 发自马来西亚
“现在新山市有将近300栋高楼在开工建设，我相信除了在中国内地，这是很难看到的景象。”马来西亚中华总商会副总会长、柔佛州中华总商会总会长陈成龙在接受《每日经济新闻》记者专访时说道。
偏安马来西亚最南角的柔佛州新山市，开启了区域市场发展的快车道，而刺激这一市场快速发展的除了来自新加坡的需求外溢，中国开发商的大举进入更是“功不可没”。
为什么几乎所有进入马来西亚的中国开发商企业都会首选新山，而非市场较成熟的首都吉隆坡？这个城市真正的吸引力在哪里？这个城市有没有足够的需求来消化如此庞大的新增供应？中国的“鬼城”故事究竟会不会在马来西亚被复制？
多项措施吸引海外投资者
早在2006年，马来西亚便启动了伊斯干达特区的开发，但真正进入快速发展周期则是四年后。
“其实最早这个开发区并不是面对全世界的投资商，而只是对中东。”当地一位权威人士向《每日经济新闻》透露，之前伊斯干达特区是希望吸引迪拜等中东的投资力量，但一直收效甚微，到了2009年该区域才进行调整。
“2011年与新加坡政府签订了共同开发的意向，直到新加坡最大的投资公司淡马锡等进入，这个区域的开发才真正起步。”该人士说。
记者在走访中了解到，伊斯干达特区按照功能也划分为几个区域，其中碧桂园、富力项目所在的区域为A区，主要是文化发展地区，医疗行政集中在B区，还包括特区中的特区“麦迪尼”。目前麦迪尼区域集中了马来西亚本土多家品牌房企，而进驻的中国开发企业则包括卓达以及刚刚拿地的新华联。对于开发商以及投资者来说，麦迪尼特区的优惠措施更加丰厚。
在伊斯干达其他区域，房地产开发环节的税收相比中国内地大大减少，一般项目只需要支付单一的税费，大概比例在25%。不光开发环节税收较少，在马来西亚开发过程中，从拿地环节便可以借助银行融资，最高比例可以到70%，此外银行利率也相对较低。开发商不但可以分几年周期来支付土地款，同时也可以根据自身发展节奏来决定土地开发周期，不会有因闲置被收回的危险。
“当地政府还是希望打造成一个国际平台，吸引更多的国外投资者进入。”卓达马来西亚公司首席执行官王斌武告诉 《每日经济新闻》。而据了解，卓达是第一批进入麦迪尼特区的中国开发商，并迅速拿下了建筑面积将近70万平方米的土地。
低廉的地价也是吸引中国开发企业前往的一个重要因素。
据了解，新山的平均地价只是吉隆坡的1/3甚至更低。“吉隆坡的地块规模都很小，平均在3000林吉特/平方英尺，但新山目前大部分还不足1000林吉特。地块面积也都比较大。”国际地产咨询公司莱坊马来西亚住宅部副董事HerbertLeong对《每日经济新闻》记者说道。
紧邻新加坡的“小深圳”
尽管有多项优惠政策，但面对庞大的供应和有限的需求，人们不禁质疑，新山会是马来西亚版的“鬼城”吗？
对此，来自中国内地的开发商表现得较为乐观。
碧桂园控股(马来西亚)分公司区域总裁阮家声指向办公室外的那片海面说，“离我们最近的新加坡项目均价在5万元，而市中心的均价超过20万元人民币。在新加坡，这些潜在的需求很庞大。”
在王斌武看来，由于紧邻新加坡，新山市场的升值空间也将更大，目前随着新加坡产业的转移，也将会吸引更多的人口流入，“3~5年之后新山区域人口应该就可以翻倍。”
有统计数据显示，每日往返新山与马来西亚的人次达到16万，有消息称，两国之间的高铁预计将在2018年投入运营。
“未来20、30年，新山的市场也许会有波动，但长期来看是保持上行的。”陈成龙对此说道。只不过，来自新加坡的购房者能不能填满新山，还是个未知数。
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优势VS风险
优势：临近新加坡，生活成本低；马来西亚近年来经济发展势头良好；房屋价格也相对低廉；移民鼓励政策；贷款利率较低，永久产权或99年产权
风险：汇率波动；租金回报率较低；马来西亚本地有购买力的人口不足；楼盘开发周期过于漫长；马来西亚或提高房产收益税
