核心提示：业内人士指出，2015年楼市或再度迎来政策市，但在高库存的影响下，本轮政策市将不同于往常引起大幅波动，而是楼市将在一段时间内维持稳定状态。
2014年的房地产市场最终以冷收官，成交量、价格、投资悉数下滑。在仍难以脱离土地财政的财政体系下，地方财政也因此受牵，财政收入下降明显。也正是因为此，2015年伊始，地方政府便启动第三波救市，中央相关部委也频频发话给楼市吃定心丸。
对此，业内人士指出，2015年楼市或再度迎来政策市，但在高库存的影响下，本轮政策市将不同于往常引起大幅波动，而是楼市将在一段时间内维持稳定状态。
地方频频救市 从补购房者到补开发商
近日，四川资阳市被曝出台20条措施稳定住房消费，涉及税收金融、棚改货币安置、住房公积金、首套房认定标准等多方面。并表示，上述措施于1月21日起执行，有效期一年。
具体来看，资阳取消了中心城区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米及以下住房的单价条件，并明确提出，居民家庭住房套数以购房所在地房管部门出具的房屋产权登记查询结果为依据。取消境外机构和个人在资阳市的购房限制，并对居民购房予以奖励，凡在资阳市中心城区购买首套普通商品住房的，一次性给予7000元的购房奖励，若在近期房交会上成交的再奖励2000元，并调整了住房公积金贷款政策。
值得注意的是，这在四川并不是个例。据四川住房和城乡建设厅官网得知，自2014年至今，四川省内已有11个市州正式出台“微刺激”政策，例如眉山市对在城区购买商品房给予每平方米60元的补贴；广元市对房展会期间的购房者，给予契税税率1至1.5个百分点的补助；遂宁市放宽开发企业城市建设配套费等规费缴纳时限。对此，四川省住建厅相关负责人介绍称，2015年要落实房地产“去行政化”工作，加大“去库存”力度，针对不同业态的物业，研究制定进一步消化库存、推进住宅产业化的可操作性的政策措施。因此，绝大部分市州将出台类似措施。此外，就全省而言，今年起将取消非住宅(即写字楼、商铺等)抵押手续费(上限2万元)，免收小微企业的房屋登记费和住房交易手续费(上限2万元)；同时将调整普通住房认定标准，将更多住房纳入享受普通住房税收优惠政策范围。
将于2月15日起执行的浙江绍兴，更是除了对购房人有一定补贴、优惠外，对房企也有大力度税费减免。绍兴市表示，自2015年2月15日生效之日至2015年12月31日，市民买房所缴契税地方留成部分将给予补贴，具体为按房屋成交的计税价格0.8%补贴，并以实际缴纳的契税地方留成部分为上限。公积金贷款额度从单职工50万元、双职工60万元提高至单职工60万元，双职工80万元。
此外，对于开发商，放宽土地出让金支付期限。绍兴表示，以出让方式提供国有土地使用权的住宅、商业、办公类建设工程，在优先安排基础设施和公用服务设施建设的前提下，允许按每期建设用地面积2万平方米以上(含2万平方米)，分期办理建设工程规划许可证、分期进行建设工程竣工规划核实。新出让的经营性用地，土地出让金缴纳期限适当放宽，允许从成交之日起一年内全部缴清，其中成交之日起1个月内应缴清全部土地出让价款的50%(含保证金)。对履约保证金实行总额控制，履约保证金超过200万元的，按200万元计提；不足200万元的，按现有比例执行。提高差别化分阶段返还比例。项目按期开工的，可先行返还80%的履约保证金；办理延期开工并按延期约定开工的，可先行返还70%的履约保证金。
与此同时，地下空间用于建停车场不再收取土地出让金，并取消原“商品住房建设套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的规定。
绍兴市相关负责人表示，在各执收部门或行业主管部门将按照“可取消的予以取消，可归并的进行归并，可优惠的给予优惠”的原则，研究提出相关处置意见。
事实上，去年8月份绍兴曾出台过11条救市措施，其中甚至还包括要求商业银行加快对房地产按揭贷款的发放速度等细则，被业内评价为“最无底线的救市”。但业内人士表示，这些政策的效果很有限。“去年出的政策主要是放开限购限贷，但当地楼盘的销售业绩仍然不景气，尤其是当地开发商和购房者都看空今年楼市，政府的土地也卖得不好。”
因此，此次绍兴再度变本加厉。上述人士称，此次大规模救市的主要原因还是市场的萎靡，开发商促销力度很大，不少开发商都是贴着成本卖房还有半价卖房。但绍兴市房地产信息网统计数据显示，开发商以价换量的结果只是2014年12月绍兴商品住宅成交848套，环比下降7.3%这样的“成绩”。
中央部委齐发声稳楼市
值得注意的是，在地方放松意愿强烈的同时，部委也频频发声示意楼市向好趋稳。
2月4日，央行时隔两年多再次宣布实施全面降准，2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自去年11月21日央行宣布降息以来，货币政策再次宽松化，也是楼市自去年9月30日限贷解绑后再次迎来资金面利好。
与此同时，各部委也频繁发声利好楼市。此前，住建部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》则提出，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，并通过从租赁市场筹集公共租赁房房源。随后1月20日，住建部部长陈政高表态，房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要。住建部要指导督促商品住房较多的城市，出台支持措施，将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的有效衔接。在此背景下，福州下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》明确：将统购商品房，解决安置房需求。
对此，中原地产首席分析师张大伟认为，这一政策将对购房者而言有托底的作用，在政府回购承诺的影响下，购房者入市的积极性会提高。他认为在库存高企的三四线城市，开发商或市民可能更有动力去把多余的房子卖给政府。
除住建部外，核心决策层对房地产表述也有一定转向。此前，中国国务院总理李克强在瑞士达沃斯论坛上率先给楼市开出“定心丸”。李克强表示，中国房地产市场的刚性需求是长期的，并将带动国内相关行业和产品供给，房地产市场在一段时期内出现调整也是正常的。随后，中国央行行长周小川也作出房地产市场未现全国性问题的研判。
此外，国家统计局长马建堂在回答记者问时也指出，四季度以来的数据告诉我们，随着一些行政性的限购措施的放开，金融信贷政策的相应调整，房地产出现了一些积极的变化。
对此，G20与新兴国家发展战略研究中心主任、经济学家张其佐在接受《经济参考报》记者采访时表示，部委频频发声表现出政府方面希望楼市和经济平稳健康发展，防止大起大落，但不能过分解读。
张其佐表示，从目前来看，树立稳定楼市发展信心、稳定发展前景很重要。中国经济下行压力仍然较大，因此仍难以完全摆脱房地产。
对此，全联房地产商会名誉会长聂梅生表示，2014年，房地产整体投资增速下滑至接近个位数，年末单月甚至为负值，在宏观经济整体下滑的背景下，地方政府难以改变对房地产的依赖，因此，仍然会选择加大微调，以放松对房地产的支持力度。
楼市新常态下的政策市
值得注意的是，随着楼市预期不断转好，百城住宅价格在新年首月止跌。中指院最新数据显示，015年1月全国100个城市(新建)住宅平均价格10564元/平方米，环比微张0.21%，这也意味着，百城住宅平均价格结束了环比8连跌局面。
从环比涨跌城市个数看，44个城市环比上涨，56个城市环比下跌。与上月相比， 1月价格环比上涨的城市数量增加14个，其中涨幅在1%以上的城市有9个，较上月增加6个。其中，十大城市住宅均价环比同时止跌上涨。北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为18990元/平方米，环比止跌上涨，涨幅为0.59%。北上广深一线城市更是全线上涨。北京涨幅最大，环比上涨1.15%，上海环比上涨0.78%，深圳环比上涨0.64%，广州环比上涨0.33%。
那么房地产势头是否将会重新燃起？对此，聂梅生认为，房地产市场将再度迎来政策市。但她指出，此轮政策市将与过去不同，将是在新常态下的变革。因此，不会带来巨幅波动。
的确，现阶段房地产市场面临着新常态。万科北京区域首席执行官毛大庆就表示，人口红利拐点、城镇化降速以及社会总库存难解决是中国房地产无法避免的三大问题。因此，在资金压力下，2015年房企将在淡出大开发模式的同时，降价回笼资金以消库存现象将更加突出。
对于人口红利，毛大庆表示，作为支撑房地产的绝对刚需，第一次购买的购买力，中国20-29岁婚龄人口数量快速下降，15岁至64岁的劳动生产力人口数量也在显下滑，这就意味着显然已出现人口红利拐点。
在此背景下，高企的库存消化周期将更加延长。毛大庆表示，现阶段中国人的房子的户均套数已经1.03套，这意味着从总体来看，房屋总数已经足够，但目前我国城市间不平衡，北京人均套数仅为0.8到0.9，但很多城市超过1，甚至将已批未建住房计算的话，部分地区将高达1.5—1.6。
另一方面，从国土部数据来看，现阶段地方已批但还未卖给开发商的土地指标，与开发商仍未开工的土地合计，已足够现在数年正常库存，仅以现在的土地出让的速度光卖地还足够卖两年。
的确，上海房地产研究院最新报告显示，35城连续第五年呈现供大于求的态势。截至2014年12月底，上海房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28124万平方米，和11月份基本持平，同比增长15.4%。其中，35个城市中有29个城市库存出现了同比增长现象。其中福州、南京和九江3个城市库存同比增幅分别达到77.8%、54.0%和46.0%。
因此，毛大庆认为，在房地产市场态势转变后，房企将逐步淡出之前的大开发模式，一方面加快去库存回笼资金速度，另一方面，转型寻求自身出路。
张其佐则指出，虽然现阶段各地有救市倾向，但不会再重复过去老路。“中国经济结构调整来之不易，单纯依赖房地产只会出现新风险。这就意味着，如果仍采取过去老路救市，只会产生泡沫，甚至产生更大的泡沫风险”。
