蓉传“房价上涨”是假营销

    忍痛割爱变卖优质物业

上周，一则关于双楠伊藤洋华堂所在的同辉购物中心将整体出售的消息，在成都楼市中引起了轩然大波。同辉购物中心为开发商同辉置业自持，与伊藤洋华堂签订的租赁协议在2023年才到期。也就是说，同辉如果一直持有，还有8年的租金可以收，每年的回报上亿元，再加上商业产权还有20年才到期，同辉购物中心似乎是个“聚宝盆”。那么，开发商为什么要“忍痛割爱”，出售同辉购物中心呢？据知情人士透露，是因为同辉置业无法按时还清银行贷款，只得变卖旗下物业偿还债务。

事实上，早在去年中，就传出了同辉置业的新项目——世代积家(楼盘详情  图库)停工的消息，意味着那时开发商的资金链已经出现了问题。而类似于同辉置业的现象，在成都楼市并不少见，多个中小房企均不同程度地出现了楼盘滞销、开发商跑路的事件。2014年10月16日，在成都有着近20年开发历史的四川怡和置业被曝出因资金链断裂，导致怡和集团总负债逾40亿元。紧随其后，成都嘉好集团也被曝因资金链断裂而破产。2015年 1月 21日，几十名市民手持“泰丰集团 还我血汗钱”的横幅和标语，将人民中路二段的泰丰国际广场团团围住，其原因也在于资金链出现严重问题，甚至一度传出破产。即便近来房地产市场受一系列救市政策不断刺激，这股“破产”风仍没有止住。

资金紧缺 日子难过

房产开发需要长期的投入和充足的资金保证，可不少房企往往靠融资谋求生存发展，在房价上涨的时期，这种靠“拆东墙补西墙”的方式，往往能成为开发商飞速发展的助推剂；一旦楼市不景气，就会给开发商带来巨大风险。目前市场上常见的融资渠道很多，包括商业银行贷款、国外贷款、民间借贷、典当融资、项目融资、信托融资等多种方式。大型开发商更多采用商业银行贷款、国外贷款、上市等方式融资。

然而，随着开发供应过剩，市场行情走低，销售回款过慢和土地资产缩水，往往成为企业资金链断裂的直接原因。2013年以来，国内房地产市场形势发生明显变化。除一线城市和部分二线城市还有较大上升空间外，三、四线城市的楼市基本饱和，开发产能严重过剩。以成都主城区为例，据锐理数据统计，目前库存量高达800万平方米，2015年开发商的土地储备可满足未来2-3年的购房需求，按目前的销售速度计算，住房存量及潜在供应量或需要4-6年时间消化。

“土地价值蒸发，导致银行贷款抵押价值下降，企业不仅无法从银行获取新增贷款，也迫使银行加大对已发放贷款的催收力度，这些都加大了企业的资金压力。”某专业人士分析，“有些房企的拿地策略是基于房价长期上涨的预期，在进行项目可行性研究时对于成本利润和现金流的分析过分乐观，在推高土地价格的同时，自身也背上了沉重的成本负担，无法抵御市场价格波动，成为日后企业资金链断裂的导火索。”

盲目涨价 难有市场支撑

面对如此重压，成都楼市中却不断传出房价上涨的消息。除了此前网上传出疑似某知名房企即将全线涨价的内部文件外，本周一、周二，四川日报记者对10个在售楼盘进行调查发现，有4个楼盘的职业顾问在推销房子时，给出了“不久将要涨价”的说法。在售楼部现场，置业顾问不断催促购房者缴纳定金，并称“明天就不是这个价”。对此，有开发商相关负责人告诉记者：“销售员的‘涨价’说辞，其实只是一种营销手段。目前项目消化库存仍然是最主要的任务，盲目涨价难以得到市场支撑。”

而另一国内大型房企相关负责人表示，近期出台的多项政策对于房产行业来说是利好，但是现在市场竞争激烈，仅在存量房销售上盲目涨价，只会自断后路,所以在销量回升之后，房企会迅速作出调整，后期还会根据市场需求进一步调整。

“市场调节是在行政调控的背景下进行，所以即使目前交易量出现变化，也不能脱离大趋势。”业内人士分析，“对于开发商而言，不要只看到市场调节在发力，同时更要关注行政调控的作用。目前市场供需两旺的前提是市场秩序良好和价格合理，如果刚刚企稳的市场环境被破坏，或许就会倒逼政府出台进一步的调控政策。”