英国央行出手调控楼市 地产股为何不降反升？

　　英国央行[微博]行长卡尼就息口去向前言不对后语，但传了多时的压抑楼市措施却千呼万唤始出来。有趣的是，央行出招后，英国物业发展商股价不跌反升，一周累涨4%至6%不等。

　　英国央行上周对准楼市过热推出针对性措施，楼价对收入比率高于4.5倍的新造按揭，不得超逾整体楼按组合15%。除此之外，银行还要为借款人负担能力进行新的测试，按照利率从现水平上升3个百分点(3厘)的假设，判断贷款申请者是否仍有能力供楼。

　　两板斧压楼市

　　香港向有七成按揭上限之设，楼价对收入比率虽早就远超4.5倍(英国新措施下的门槛)，相关贷款占银行楼按组合肯定不止15%，但七成上限适用于所有类型住宅物业，较英国针对“高价楼”实施限贷，效果也许更佳。根据金管局指引，银行审批楼按时必须对借款人进行压力测试，在利率上升2至3厘的前提下，判断贷款申请者每月供款占收入比例会否超出特定水平，从而决定批或不批。以此而论，大不列颠的措施姗姗来迟。然而，英国央行乃第一家开宗明义就楼市过热推出针对性措施的主要央行，在这方面却堪称西方世界先驱。

　　以行政手段压抑楼价，板斧不外两度，一是加重置业人士交易成本，从需求面着手为楼市降温；二是控制信贷供应，借增加置业融资难度，防泡沫于未然。香港以不同名目开征的物业买卖印花税，属于上述第一类。金管局的七成上限以至英国央行的4.5倍门槛，则属于第二类。

　　资金流入地产板块

　　可是，英国央行上周四作出宣布后，四大物业发展商Berkeley、Barratt、Bovis和Taylor Wimpey股价非但不跌反升，且连续两天全线报捷。老练的投资者自必想到，压抑楼市传闻炒作已久，消息作实后发展商股价反弹，会否只是空头平仓所致？然而，从地产板块整体升势观之，坏消息变好消息，空头措手不及被“平”，似乎更加可信。

　　老毕试提出两点，以印证“坏消息变好消息”是否符合实情。

　　一、根据英国国家统计局数据，该国楼价对家庭收入中位数比率，全国平均为4 倍；伦敦约8倍。从银行层面出发，楼价对收入比率高于4.5倍的贷款，占英国整体楼按组合约10%；伦敦比例同样双倍于此，约20%楼按超出4.5倍门槛。

　　按照英国央行的新措施，相关贷款占整体楼按不得超逾15%水平。沿此路进，老毕想到两个问题：其一，高于4.5倍门槛的贷款目前占英国整体楼按组合仅10%；换句话说，没有央行的新规例，相关贷款亦不存在超标情况。措施一出，银行反而有大条道理提高比例，增加楼按风险；其二，伦敦超标贷款双倍于全国平均水平，但英国央行新政针对全国而发，伦敦超逾4.5倍门槛的贷款虽多达二成，违反15%上限，但全国水平尚未超标，在措施划一的前提下，银行自然没有必要因应伦敦的特殊情况收紧借贷。那等于说，央行新政难以着落在楼市中最需要降温的环节。

　　二、英国央行的措施不会即时执行，落实条件乃未来三年英国全国楼价从现水平再升20%。炒家闻言，阁下认为会知难而退，还是倍加进取？尚未入市的准买家会等待楼价再涨二成才入市，抑或趁楼价尚未大升赶快“上车”？

　　英国央行千呼万唤始出来的压抑楼市新政，间接否定了大不列颠房地产存在泡沫，无论从限制信贷供应或替楼市降温两方面出发，向市场发出的都是反面讯息，银行既有增加高风险楼按的空间，措施更大有可能鼓励炒家/准业主为迎接新一轮升浪赶紧入市。压抑楼价变加柴添火，发展商股价焉能不涨个不亦乐乎？

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