自住型商品房定性为共有产权 加剧楼市不确定性

1月22日，北京市第十四届人民代表大会第二次会议闭幕,表决通过的《政府工作报告》中，首次明确了自住房的性质为共有产权，将“已推行2万套自住型商品房”修改为“已推行2万套共有产权性质的自住型商品房”。

不过，《每日经济新闻》记者发现，在对这种解决夹心层住房问题颇具创新的探索持肯定态度的同时，很多地产界人士也担忧其在未来几年可能对纯商品房市场、新房与二手房市场间关系带来的问题。

自住型商品房“共有产权”

北京市副市长陈刚举例说，比如一个人只有100多万或200万元，虽然当地的市场房价需要两三百万元，但他也能买房。

“差的那一部分钱怎么办，就是实行共有产权，你先买，国家给予支持，你自己先住，如果再上市，首先政府优先收购，或者是根据共有产权比例把政府那部分收益拿走。这样没买到的人也不亏，买到的人也不完全得利。”陈刚说。

此前，北京市住宅体系建设坚持“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的总体思路，在市场主导中高端需求的同时，重点强调对低端需求的保障。但随着北京新市民及外来常住人口的不断涌入，目前北京房地产市场的需求更多由中等收入群体支撑，夹心层购房问题日益凸显。

中指院报告称，“自住型商品房”概念的提出，是迎合当下市场形势变化做出的积极尝试，“低端有保障、中端有政策、高端有控制”，中端需求保障的缺失将得到有效弥补。

报告指出，自住型商品房采取“宽进严出”方式进行管理，适当放宽准入标准（相较于保障房），但增加优先人群、交易限制（相较于商品住宅），政府的共有产权通过优先解决保障轮候家庭、后期获取差价收益等形式体现。

据《每日经济新闻》记者统计，2013年9月以来，北京共成交住宅用地42宗，31宗为含自住型商品房的住宅用地，总规划建筑面积达到625.5万平方米，占总成交建面的80%，其中自住型商品房用地部分占比超过50%。2013年成交的21宗含自住型商品房住宅用地中，约含自住型商品房用地227万平方米，约可提供住房2万套。

或加剧未来楼市不确定性

短期来看，自住型商品房无疑对北京楼市是巨大利好。

北京市明确2014年要进一步扩大供应规模至5万套，在 “保障房”+“自住型商品住房”落实的影响下，普通商品住宅供应量及占比均将有所下降，对于自住型商品房所在的区域来说，短期供应结构的变化将对区域均价形成明显的下拉作用。

但中指院常务副院长黄瑜告诉《每日经济新闻》记者，从供应端来说，保障房、自住型商品住房供应的加大，将挤压普通商品住宅的市场份额，市场中普通商品住宅的供求缺口或将拉大，其楼面地价、销售价格将大幅上涨，加快趋向“改善化、高端化”。

她认为，未来北京五环至六环间普通商品住宅的门槛将进一步提升，对于不属于保障房覆盖范围、自住型商品房优先购买人群的购房者来说，有能力购买的范围将更加有限。

在可能对未来纯商品房价格产生侧面助推作用的同时，全联房地产商会执行会长、华远地产董事长任志强也对自住型商品房产生了另外一个担心。

他在在全联房地产商会举行的2013至2014年度中国房地产市场报告发布会上表示，现阶段还未明确房价统计过程中将怎样计算自住型商品房，如果自住型商品房被算在商品房价格里，由于购买时房价较低，但其价值却不仅仅如此，则被政府利用降低房价数据涨幅，给市场造成房价降低假象。

任志强称，上市五年后，大家会发现，由于需按当时市场价30%上缴获利部分，则会造成二手房市场价格暴涨和新房价格倒挂，造成市场价格信号不稳定或者扭曲。