成都“反群租规约”起草人回应质疑：治理群租 收的是违约金，不是罚款

　　核心

　　提示

　　群租难题

　　“群租”，在成都理发、餐饮等行业，聚集着不少群租者，选择临近工作地点的一户居民区，租住套三或套四的房子，放上双层上下铺，一个“群租”地点即算落成。因为众多人集体住在一个屋檐下，喧闹不可避免，邻居往往会抱怨投诉，矛盾双方，一个需要工作之余的落脚地，一个则希望有安静的生活环境。

　　昨日，成都商报报道的成达佳园业委会拟对违反小区规约的业主、房屋使用人收取违约金一事，引起了各方热烈反响。有不少市民打进成都商报热线表示支持业委会的做法，也有律师认为此事存在争议。

　　成都商报记者对话规约起草人之一，四川四方达律师事务所律师、业委会成员唐尧，回应了读者的三大质疑。他说，“收取违约金并非目的，业委会所做的一切都是希望群租户能够主动退租，让小区更安全更宜居”。

　　质疑：是否有权“罚款”？

　　依据：条例要求约定违规承担的责任

　　在昨日的采访中，唐尧首先回应了支付违约金行为是否合法合规这一问题。“支付违约金是一个民事行为，是全体业主针对小区群租行为而通过的管理办法，是一种共同约定的民事行为。”在唐尧看来，将支付违约金作为惩罚金是不合适的，“惩罚是行政法概念，需要行政机关才能执行，这个不能混淆。”

　　对于业委会是否能够约束业主这一说法，唐尧也作出了回应，“并非是业委会制订出的这一系列办法，《成达佳园管理规约》是在业主大会上表决通过的，具有法律效力，业委会只是执行者。”而对于正在公示的“群租标准”和“违约金支付标准”，唐尧则表示，这是依据《商品房屋租赁管理办法》、《成都市房屋管理条例》(简称《条例》）和《成达佳园管理规约》制订的，将在9月份的业主大会上进行表决，“如果业主有疑问可以与业委会进行沟通，表达自己的建议，业委会也会听取业主们的建议。”

　　那么依据上述法规，成达佳园业主大会就有权收取违约业主的违约金吗？“《成都市房屋管理条例》第35条第5款规定，管理规约应当对‘违反规约应当承担的责任’作出约定，那么正在公示的《成达佳园业主委员会关于业主违反管理规约支付违约金标准》和群租认定标准正是对责任进行约定。”唐尧说。记者查看《成都市房屋管理条例》，的确是有上述条款。

　　质疑：群租认定是否合法？

　　解释：借鉴了北京标准，客厅不算面积

　　昨日引起争议的还有一点，则是关于小区出台认定群租的标准，是否合适？唐尧也进行了回应，由于成都并没有出台相关的法律法规，但小区群租现象非常严重，“小区业委会收到了大量投诉，不能不作为，因此借鉴了北京出台的标准。”

　　记者翻看北京市住建委、市公安局、市规划委会同市卫生局等部门联合印发的《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》发现，北京规定的出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住人数不得超过2人,但按成达佳园的标准来看，出租房屋的人均面积在10平方米上下，这又是为何呢？

　　“首先把客厅排除在可出租面积之外，是因为客厅是一个开放的空间，并非一个可封闭的空间，因此不视为可居住的环境。”唐尧解释说，业委会在制订这样一个标准时，斟酌了很久，“大家最终决定做事情不仅要合法，更要合理合情，而这个面积的认定是合理的。”他表示，考虑到成达佳园各种户型及房间面积的大小，最终大家设定了这样的标准，“这只针对出租房，业主本身并不受限。”

　　质疑：罚款收取如何执行？

　　答复：违约金的使用将全程公示

　　此前的采访中，小区物管对罚款的执行表达了难意，称他们并没有权利进入业主房屋，更不用提“罚款”、断水断电。在昨日市民打进的热线中，还有市民对收取的违约金如何使用也提出了疑问。对此，唐尧只是称，“一旦标准开始生效执行，所有的资金从决定收取、到收取成功再到使用，都将进行公示。业主有异议可以与业委会沟通、也可以向房管局投诉或向法院起诉业委会”。

　　唐尧一再强调，收取违约金并非目的和本意，最终目的只有一个，让小区更加安全和宜居。在谈及小区出“重拳”治理群租的原因时，唐尧告诉记者，在去年2栋的一个群租房发生了火灾，虽然没有造成人员伤亡，但也给大家敲响了警钟，“业委会在去年12月份也发出了整改通知书，不但没有效果，群租和住改商还有愈演愈烈的趋势，大家只能寻求其他办法。”

　　最后，他告诉记者，他非常希望有更多的人来关注成都小区的群租和住改商现象，引起相关部门关注，最终推动事情得到改善。

　　房管局：

　　罚款、停水 没有政策依据

　　“群租治理非常困难，业委会能主动加入管理是个很好的现象。”房管局相关负责人表示，群租的认定标准、行业管理现在都还没有十分明晰，但群租带来的混乱现象已经多有发生，业委会能够主动进行管理很好，而且也能最迅速的发现问题和解决问题。但他特别强调，怎么去管非常重要。“罚款”“停水停电”在他看来不仅是过激的管理行为，而且没有任何政策依据。通过业主大会的授权和半数以上业主同意，业委会可以形成一些规约来进行小区的自我管理，但所有规约的内容必须合法。在维护自身合法权益的同时，也要注意采用合法的维护手段。

　　业主有话说

　　监管空白 支持业委会来管

　　昨日，不少读者打进成都商报热线，讲述了自己的观点和困扰。家住红牌楼的刘海是一位备受困扰的市民，他告诉记者他家附近有一套房子至少里面住了15个人，才120平方米，“他们的上下班时间很不固定，整夜都有人进出，夜间无法休息。”刘海说，那家的住户经常在过道吸烟、吐痰、乱扔垃圾，“还有人半夜回家不带钥匙把大门踹开，声音很大，无法休息。”

　　对于如何治理群租，刘海则表示希望有关部门能够主动介入，出台相关的法律法规，“找很多单位投诉了多次，都没能解决，希望有一个牵头负责的部门来处理这个事情。”

　　住在高笋塘芙蓉华庭的周先生则明确表示，自己非常支持成达佳园业主委员会的作法，“现在这里属于监管空白，应该支持业委会主动作为，不能它一作为就有人跳出来说没有权力。”不过周先生也建议，相关部门可以牵头成立业委会联盟或者业委会协会，统一协调管理小区事务。

　　群租者经历

　　楼下老人两次投诉

　　住了不到一周就搬家

　　“群租”，在成都理发、餐饮等行业，聚集着不少群租者。宋子豪，在青龙街附近一家较大规模理发美容店内当理发师，同事和顾客一般叫他阿豪。阿豪今年31岁，13年前在南充学艺起步，到广州发展5年后回到成都，继续着理发师的“群租”生活。阿豪说，理发行业经常加班到深夜，很不规律，不可能住得太远。“还有一些新入行的，收入不高，大多数选择住在公司的宿舍（群租房）。”

　　一个套三或套四的房子，一下住进十几个人，时常晚归，又都是年轻人，难免打闹聊天，即使只是简单洗漱，每人5分钟也会吵闹到凌晨。与周围邻居的矛盾不可避免，阿豪说，前年他们租住在一个老小区的三楼，楼下是一对老年人，刚刚住进去没一个星期，因为经常午夜下班，再加上一些店员上网，有时候会一直到凌晨2、3点才会安静，“老年人本来睡觉就早，他们连续找了我们两次。”阿豪说，最后公司不想造成太大影响，引起更多的邻居和小区住户抵触，就搬了地方。

　　现在这些群租者们，一般都选择老小区，楼层也尽量在一层，这样可以避免对邻里之间的干扰，而且公司还在每个群租宿舍中选出了舍长，参与宿舍的秩序管理，也制定了对环境等的规范要求。

　　群租是否会屡受拒绝？在阿豪印象中，房东一般不会拒绝群租者的租房要求，“他们会问，租房做什么用，如果说很多人一起住，房东或中介会说不要扰民，他们更多的还是从经济角度考虑，房租给够了，他们都会租。”阿豪说。

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