社科院:楼市进入结构性过剩

  中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在接受《经济参考报》记者采访时表示，2011年以来，中国楼市已经出现结构性过剩的总体态势，具体表现为中小城市住房持续滞销。2014年上半年，全国住房成交量萎缩明显，库存水平继续提升。

  在新建商品住房待售面积大幅增长的同时，销售量与销售额却出现负增长。

  数据显示，2013年12月底，中国新建商品住房待售面积32403万平方米，同比增长37.2%。到2014年6月底，中国新建商品住房待售面积增加至35917万平方米，同比增长25%。在此同时，2014年1至2月，中国商品住房销售面积为9377万平方米，同比增长-1.2%；商品房销售额为5985亿元，同比增长-5%。2014年1至6月，中国商品住房销售面积为42487万平方米，同比增长-7.8%；商品房销售额为25632亿元，同比增长-9.2%。

  “本轮调控与此前不同的是，是由市场自发力量形成，它表明市场供求形势正由供不应求向阶段性、结构性过剩转变。房价短期调整不可避免。”倪鹏飞说。

  倪鹏飞指出，从全国看，由快速城镇化与收入增长导致的住房总量短缺已经趋于尾声，三四线城市住房出现结构性过剩。从一二线城市看，2013年市场的疯狂上涨将诱发大量新房集中上市。为消化结构过剩与阶段性高供给，普通商品住房价格将进入为期2至3年的调整期。

  值得一提的是，被认为最稳定的一线城市住房销售量跌幅最为明显。数据显示，今年1至6月，40个重点城市住房销售面积为16327万平方米，同比下降10.8%(全国-7.8%)。其中，一线城市为1870万平方米，同比下降22.5%；二线城市为11993万平方米，同比下降9 .7%；三线城市为2464万平方米，同比下降5.3%。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，这说明在市场降温时，一线城市成交量下滑的速度更快。他认为，市场降温的态势在三季度会继续延续，这一方面会鞭策房企加大降价促销的力度，另一方面也会加快地方政府救市的节奏。

  严跃进建议，对于供给过多、住房需求严重不足的大量三四线城市，应主要通过市场作用消化库存，促进住房供求再平衡。同时，地方政府也应促进市场消化现有库存，并根据部分城市市场发展特征及变化状况做好相应的风险预警与防范措施。