破解小产权房难题需要大智慧

【元来如此】按照《决议》所表明的基本思路，修改相关法律规范、承认农民个人宅基地所有权与集体土地所有权是可以预期的。

十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决议》提出了“建立城乡统一用地市场”、“赋予农民更多财产权，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度……推动农村产权交易公开、公正、规范运行”的改革选项与政策路径。

不过，由于《决议》本身并没有直接点题小产权房，因此，对于具体如何解决小产权房问题纷争再起，小产权房的未来似乎还是云遮雾罩。

按照我国现有的《宪法》与《土地管理法》的相关规定，小产权房是不能上市对外销售的。但是，由于市场经济的发展，1998年启动的房地产改革既终结了持续良久的福利房，也培育了城市房地产市场，同时衍生了处于模糊地带的小产权房。可以预料，随着城市化的扩张，小产权房的规模会越来越大。因此，公正合理地解决小产权房的出路问题，不仅有利于小产权房本身的规范与发展，也有利于房地产业、城市化的发展，更有利于城乡一体化与城乡资源的互通与融合，对建立公平、高效的经济体系与市场体系具有重大的现实意义与深远的历史意义。

不过，如果拘泥于过去的法律规定，我们似乎难以找到自洽的逻辑去解开小产权房的疙瘩。比如，有人认为，按照城市商品房通行的程序，房屋所有权必须建立在缴纳地价的基础上。而小产权房正好欠缺征地环节，没有缴纳地价。这不仅是它低价的原因，也是其不合法的依据。因此，小产权房要想取得合法身份，必须补交地价。

可是，问题在于，如果必须补交地价才能取得合法身份，那么，地价补交给国家还是农村集体经济组织？如果地价补交给国家，那么农村集体经济组织的土地所有权的意义何在？再进一步，如果地价补交给农村集体经济组织，那么，不要说以集体经济组织的名义修建的小产权房还得向自己补交地价，这无异于脱裤子放屁――多此一举，就是对那些建在自家宅基地上的小产权房的农民而言，其个人所有的宅基地的用益权也被虚幻化了。显然，这既不公平，也不正义，不是解决问题的好点子。

再者，有人认为，过去建造与销售小产权房是违法行为，而且拥有小产权房的只是一小部分人。如果小产权房可以入市交易，就会造成新的社会不公。这无异于奖励那些违法犯规的小产权房业主。因此，小产权房不能正名并上市销售。由此，小产权房要么拆除，要么名不正地偷生着。

很明显，要妥善解决小产权房问题，就必须突破现有的法律限制，探索出一条既尊重历史与法律，更要兼顾未来发展趋势的道路。

就历史与法律而言，虽然现有法律规定农村土地属于集体所有，但是，我们必须明白，这样的法律规定本身也是特殊历史时期的产物。如果深入追究历史渊源，那么农村土地的演变过程正好证明了农村土地所有制上的瑕疵与刀斧痕迹，而始于20世纪80年代的农业生产责任制与土地承包制正是为了修补历史的欠缺与不足。因此，虽然从法律角度看，小产权房的合法性与法律规定相抵触，但其存在所包含的历史沿革与经济合理性是毋庸置疑的。这也是政府对小产权房采取宽容态度的主要原因。

至于为小部分人违规的小产权房正名，虽然会产生一些负面影响，消耗社会公正成本，但它能消除更大范围的不公平，提高了全社会的整体效益，具有典型的帕累托改善效应。

正是由于农村土地制度本身存在重大缺陷，才不断引发征地矛盾与冲突。这不仅激化了社会矛盾，也降低了资源配置效率，滋生了土地腐败。因此，《决议》站在历史的高度，提出了“建立城乡统一的用地市场、赋予农民更多财产权”的改革思路。按照这个基本思路，修改相关法律规范、承认农民个人宅基地所有权与集体土地所有权是可以预期的，由此而为建在农民所有的土地上的小产权房正名提供法律保障。这样做，既可以弥合历史缝隙，也有利于未来的发展。这也许是我们解决小产权房问题所需要的大智慧。