眉山楼市量价齐跌 房企高赠送“擦边球”难以为继

当前,从南到北;从一、二线城市到三、四线城市,“救市”已经成为地产商和政府绕不开的话题。虽然“救市”政策花样百出,但却未能百花齐放。相比备受关注的几十个一、二线城市,国内更广泛的救市样本或许存在于数以百计的三、四线“小城”。一、二线城市羞答答的限购静悄悄地“开”,三、四线城市则需使出浑身解数,探索属于自己的“小城”救市路线图。

对于没有太多支柱产业的四川眉山来说,楼市在经历了后发的高速发展后,在今年初,危机也不期而至。近期眉山出台稳增长措施,房地产刺激成为重头戏,甚至提出了“凡在眉山城区购买商品房的,按60元/平方米给予购房补贴”的政策,一时间引来无数目光。

近日,《每日经济新闻》记者以三、四线城市救市样本为立足点,实地探访眉山楼市一线,采访多位当地业内人士、开发商及国内知名学者,试图还原眉山救市始末,探寻背后困境与动因,探讨三、四线城市房地产发展路径。

“20多万买三房”、“低至1350元/平方米”、“首付3.5万买现房”……眉山距离四川省会城市成都仅1小时左右的车程,类似这样的促销广告在当地随处可见。

7月23日,眉山气温如往年一样升高,但各大楼盘的销售却不复火热。《每日经济新闻》记者获取的一份眉山市相关部门对2014年上半年经济运行分析材料显示,“上半年眉山房地产开发量价齐跌”,眉山城区新开工面积下降近七成,成交商品房套数同比下滑近三成,价格也逐月下降,刚需走弱致使库存加大,在售剩余房屋套数达10781套。

“全国楼市的疲软从去年四季度就已经显现,但眉山相对滞后,今年三四月份开始出现销量下滑。”领地集团眉山分公司总经理季敏对《每日经济新闻》记者表示。多位眉山地产业内人士认为,眉山长期偏重刚需产品,激烈竞争催生拼总价高赠送模式,但目前刚需市场受限,高赠送的政策“擦边球”也将难以为继。

对此,眉山市城乡规划局办公室一位负责人告诉 《每日经济新闻》记者,“赠送都是违法的,这种行为露头我们就打。”事实上,今年从7月1日起,新版 《建筑工程建筑面积计算规范》正式实施,高赠送模式将面临终结。

八成楼盘销量仅个位数/

今年初,杭州房价下降引起的“楼市危机”论似乎正呈现愈演愈烈的态势,继此前部分二、三线城市出现楼盘降价促销后,一线城市的房价也有了松动迹象。国家统计局公布的消息称,今年2月我国70个大中城市新房价格自2011年2月以来首次出现了同比、环比双回落。

事实上,“降价之火”已经在三、四线城市蔓延。季敏对《每日经济新闻》记者表示,在经济形势不乐观、楼市不景气的情况下,眉山同样无法独善其身。

在成都至眉山高速路出口外不远,眉山北部新城楼盘鳞次栉比,巨幅户外广告中大多印着“清盘”、“特惠”等字样。《每日经济新闻》记者随机走访了多个楼盘售楼部发现,新区大多以开盘1年多的楼盘为主,虽剩余房源不多,但在记者观察的一段时间里乏有问津者。

季敏认为,目前全国的销售情况都偏低迷,从一线城市向二、三线城市蔓延。眉山在三四月份的时候也出现了销量下滑的状况,这次的楼市调整跟以往的楼市调整有本质区别。过去的调整均因政策调控所致,但此次几乎完全是市场的自主选择行为。

据眉山房管局公布的数据显示,6月份眉山中心城区销售套数合计799套,仅为5月份销售套数的58%,创今年到目前为止的新低。此外,今年一季度的成交总量则同比下降27.06%。

同时,开发商的推盘节奏也明显放缓,6月市场新增加预售证1个,新增加房源仅381套,约为5月份新增房源的22%。统计数据显示,单盘整月一套都没有卖出的楼盘也为数不少,近八成楼盘销售量仅个位数。

从价格来看,6月份市场所有楼盘均价为4250元/平方米,与今年1月份4451元/平方米的均价相比下跌不少。一位眉山地产商高管则表示,官方统计的均价并不能明显地体现出降价,再加上眉山楼市高赠送的特点,实际降价幅度与去年相比差距颇大。

《每日经济新闻》记者获取的上述分析材料显示,今年上半年,眉山“房地产开发量价齐跌”。房地产开工面积274.2万平方米,下降31.5%。其中眉山城区房地产新开工面积68.5万平米,下降67.5%。

从销量来看,上述材料显示,眉山全市商品房销售面积180.4万平米,下降20.7%。其中眉山中心城区商品房销售79.8万平方米,下降13.7;成交套数7639套,比去年同期的11000余套少了近4000套。

库存高企“炙烤”开发商/

面对市场疲态,低价出售手中库存,快速回拢资金成为大多数眉山开发商的策略。同时,现阶段市场的情况已经让很多开发商放缓了前进的步伐,将今年主要的任务确立为求稳。

高库存几乎是不少城市的楼市通病,眉山也不例外。上述官方材料显示,今年上半年,眉山刚需市场逐渐走弱,房产市场面临库存压力增大。截至6月底,眉山中心城区在售剩余房屋套数达到10781套。

“眉山楼市目前最大的问题是供需严重失衡。”一位关注眉山楼市多年的业内人士对《每日经济新闻》记者表示,眉山城区每个月去化量是1000多套,而余量达到上万套,供求比是9:1,开发商日子并不好过。

此外,消费者的观望心理已经成为开发商去库存的一大障碍。大幅促销和优惠扩大使得大部分消费者产生了“买涨不买跌”的心理。此外,季敏认为,楼市不景气,可买可不买的隐性需求,不是那么急切,观望情绪较浓。

“在四川诸多二级城市中,眉山的市场是供求关系最严峻的,也是市场竞争最激烈的。”上述业内人士表示,现在几乎每个楼盘都在搞促销,都在做特价房,而前几年都是消费者排号来买房。

据搜房网发布的分析报告称,“2013年,眉山城区房地产总销售面积为160多万平方米,而供应量超过220万平方米,加之旧有存量及今年的新增开发量,相关调查机构发布的数据显示,今年眉山房地产市场的供应量将超过450万平方米。”按照近年眉山城区销售速度推算,450万平方米的供应量需要3年时间来消化。

据多位眉山业内人士透露,目前眉山虽未出现开发商破产事件,但很多中小开发商已经出现明显的资金链紧张现象。搜房网公布的数据显示,眉山房地产企业在进行项目施工时,由于资金较为紧张,部分房地产企业拖欠建筑企业的工程款增多。2013年,房地产企业拖欠的工程款占各项应付款的46.5%,比去年同期增长了6.7个百分点。

熟悉眉山楼市的业内人士分析认为,眉山两极分化的市场格局,很可能导致行业格局的改变。房地产行业是一个资金密集型行业,一些规模小、销量业绩不好、资金回笼慢的企业很可能在这一过程中被淘汰。

高赠送模式难以为继/

据眉山当地房产杂志 《眉州楼市》统计,2013年,眉山中心城区正在开发建设的项目达到70余个,加上今年入市的保障性住房,眉山楼市已然进入买方市场。一位进入眉山市场多年的成都开发商高管介绍,眉山地产市场长期存在高赠送的开发模式,一度创造了眉山销售的“神话”,但如今这种方式也难再撬动买方市场。

这迫使每个楼盘都在绞尽脑汁地寻求破局。“两房变三房”、“买一层送一层”、“超大赠送面积”,类似的广告语在眉山楼盘宣传中仍然隐现。

拼总价、高赠送几乎成为眉山楼市的特色。多位眉山业内人士指出,这是一种“很不健康的方式。”增加赠送空间,控制房屋总价,以此吸引主流刚需购房人群,或许一时会赢得市场,但未来却不可避免地面临潜在的法律和政策风险。

高赠送的方式在2012年被引入眉山,2013年被《眉山日报》、中国之声《新闻纵横》等媒体曝光,高达50%的赠送面积广遭舆论诟病。

一位接近眉山房管局的业内人士表示,眉山为了消除开发商赠送标准不一的问题,2013年专门制定了相关规定,将赠送面积标准由20%统一提高至30%。虽然记者在眉山多个售楼部和销售广告中都发现了赠送30%左右的情况,但该业内人士的说法并未得到眉山官方的证实。眉山市城乡规划局办公室一位负责人甚至表示,赠送面积就是违法行为。

季敏则认为,政府的职能是提供一个公平竞争的市场环境,之前眉山出的一些情况对企业来说不太公平,去年下半年眉山也做了一些调整,出台了一些政策。

事实上,俗称“偷面积”的购房赠送非产权面积的问题,早在2010年前后就在国内多个一、二线城市遭到官方肃整“叫停”。业内人士指出,刚需消费者往往对价格敏感,而忽视产权及法律风险,高赠送的方式将针对刚需市场的房源总价拉得非常低,吸引了大量刚需消费者。

从7月1日起,国内正式实施新版《建筑工程建筑面积计算规范》,该规范对于赠送面积问题进行详细规定,基本封杀了高赠送的方式。新规还显示,在售以及未售但已经报审规划方案的项目,不在新规的严控之内;但首次报审规划方案或对原已审定规划方案申请调整,又没有赶上7月1日前报建的项目就必须按照规定行事。

眉山业内人士指出,新规一出,以后的很多户型不计价面积会变少,对购房者的吸引力也会大大减弱,在眉山严峻的房地产市场形势下,想要继续依赖高赠送策略吸引刚需用户已经难以为继。