温州捅破土地到期问题，亲历者怎么说物权法当年咋想的？

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　　《物权法》里规定的“自动续期”是啥意思？那20年、30年住宅用地使用权到期后，要不要缴纳出让金？如要缴纳，是按照温州官方的意思吗？

　　 温州20年宅地使用权到期后自动续期，要交钱吗？

　　近日，温州有20年住宅用地使用权年限到期，需花几十万元“延期”的新闻，引发热议和关注。

　　随后，温州市国土局回应称，媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。

　　我国法律、法规中对于土地使用权的期限，分不同种类的土地使用权规定。其中，土地使用权出让的最高年限为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。

　　温州国土局相关工作解释称，从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。

　　宅地使用权到期后的自动续期问题，《物权法》在起草之初就注意到。

　　据报道，物权法起草者、全国人大常委会法工委原民法室主任姚红解释“自动续期”的背景是这样的，当时有关土地使用去续期的规定，有委员提出，建筑筑物土地使用权涉及到上亿老百姓利益，到期以后大家都续期，从一个方便老百姓的角度出发，不用老百姓排队去办手续。

　　不过，自动续期提出后，但起草者们当时他们想“这个问题随着经济发展再解决就行，当时认为大部分房屋都没到期，等到期以后再说。” 所以，立法时，没说交钱，也没说不交钱”，也就这样把问题留下来了。

　　同样亲历《物权法》起草过程的全国人大法工委民法室巡视员扈纪华称，“《物权法》上根本没说此事，就是自动续期，它没有区分多少年，也未点明要不要补缴此期间的建设用地费用。如果要补的话，这是在法律之外画蛇添足，替自动续期加了条件。”

　　持同样看法的还有中国社科院法学研究所研究员孙宪忠教授。

　　《物权法》第149条第一款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。这里所说的“自动续期”，含义就是无条件的续期，不需要补交费用，也不需要再次办理不动产登记手续，自动地继续合法使用土地。

　　 如果要交土地出让金，交多少

　　据报到，温州多名土地使用权到期的业主表示，能够接受续交土地出让金，但不能太高，其中有业主希望“仍能按照20年前的标准缴纳”。

　　但对业主的诉求，温州市国土局的工作人员指出，20年间温州的土地及楼市价格飙涨，如果仍按照20年前的标准缴纳，对缴纳70年土地出让金的业主不公平，间接否定了这种可能性。

　　那宅地土地使用权到期后“自动续期”如何来操作，学界目前有三种声音。

　　一是认为免费。这也主要来自几位参与《物权法》起草的专家如扈纪华、孙宪忠等，他们秉持的观点，自动续期，也亦意味着无条件的续期，不需要补交费用。

　　二是认为收费。在此其基础上，又分化两种看法，一种观点，就是目前温州市国土局方面的回应，全额收取土地出让金。

　　另一种观点，则是根据补齐土地差价，代表的观点主要集中在，约定20年以及没有达到最高限70年的，首先应当自动续期至70年，同时补交约定年限与70年土地使用权期间的出让金差价。

　　如中国人民大学民商事法律科学研究中心杨立新建议，可以将20年统一续期到法律规定的70年。具体办法是，按照20年前土地出让金的价格，补齐20年和70年之间的差价即可。这样政府利益没有受损，同时也保护了百姓权益，可行性较高。

　　甚至还有学者如不这样，会担心“土地使用权期限的规定就等于形同虚设”。北京航空航天大学法学院教授刘保玉描述这样的后果，如果官方出台无偿续期的解释，会出现：以后所有的开发商取得土地使用权都不买70年的，都买最短期限的。

　　但也有部分学者持不同看法。浙江大学房地产研究中心专家田传浩认为“补差价”的做法没太必要。因为无论怎么补，这几十年土地出让的差价都很大。而且“土地出让年限的利益落差是由地方政府当年决策造成的”。

　　中国社会科学院经济所研究员汪丽娜则表示，在我国，房屋是很多老百姓最大的财富。70年之后再交一大笔出让金显然不太合理，可以象征性交一点。

　　与此相同的观点，中国政法大学终身教授江平也称，如果是有偿的，在我的理解，从当时情况来看，自动续期当然是数量不大，像现在温州报上登的还要交几十万块钱，显然负担太大，这不合适。”

　　 解释“自动续期”到底是由哪个部门说了算？

　　此前的报道中，温州国土局的相关表示，在国家没有出台细则的情况下，温州的做法是，全额收取土地出让金。

　　4月20日，温州市国土局相关工作人员再次明确表示“不可能（不缴费）”，并声称“此举会造成国有资产的流失”。

　　真的，有像温州说的这么严重吗？学界给出了解释。

　　日前，法学界的专家讨论，认定温州官方所做的解释是违法的，应该交由上位法的法律，或全国人大法工委来解释。

　　北京航空航天大学法学院教授刘保玉认为，温州市此前要求补交出让金的规定显然是减损了公民的权利，增加了自然人的义务。这一规范应由上位的法律规范来完成，而不是由地方规章来解决。

　　而中国政法大学终身教授江平则将解释权进一步拔高，称“解释的资格当然属于全国人大法工委，而不是由政府或部门来解释，更不能由下面各级政府来做解释。”

　　中国社科院法学研究所研究员孙宪忠称则毫不客气指出，“一些学者和地方政府官员任意解释物权法第149条第一款的含义，一些地方政府还曾经制定规则，试图在该权利期限届满时再次收取土地出让金。这一做法是明显违法的。

　　根据立法法对于立法权限的规定，这种涉及限制公民基本权利的法律，必须由全国人大制定，国务院和地方人大都无权就此自己立法，地方政府及其部门更不能就此问题擅自做出规定。”

　　在这问题上，中国社会科学院学部委员梁慧星则将有关物权法制定过程有关“住宅用地使用权期满自动续期的规定”讲述得最为清楚。

　　其中他写到：

　　物权法草案第一、二、三次审议稿，均无关于住宅用地使用权期满自动续期的规定。此项规定，是四次审议稿所创设，至六次审议稿确定。

　　在三次审议中，针对有委员提出“土地使用权消灭后怎么办？”的问题后，常委会征集社会各界针对上述规定的主要意见，并据此法律委员会研究认为：“建设用地使用权续期的问题，宜区分住宅用地和非住宅用地，要着眼于保障老百姓安居乐业。”

　　据此，法律委员会建议将这一条修改为：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，出让人应当同意。”“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。

　　在四次审议稿第155条、五次审议稿第149条，这两款条文相同。

　　后在全国人大法律委员会于2006年10月27日，向十届全国人大常委会第二十四次会议，《关于物权法（草案）修改情况的汇报》：五次审议中，“常委会组成人员对自动续期的规定，普遍表示赞成。但对“续期后是否支付土地使用费问题”，关系广大群众切身利益，需要慎重对待，目前本法以不作规定为宜。届时，可以根据实际情况再作慎重研究。因此，建议删去这一条中关于土地使用费的规定。

　　在梁慧星的行文最后，他更进一步解释，结合从原条文删去“续期的期限、土地使用费支付标准和办法，由国务院规定”一句，可知所谓“届时，可以根据实际情况再作慎重研究”的研究主体，是指立法机关（全国人大常委会）自身，而不是国务院或者别的机关。质言之，在将来立法机关（全国人大常委会），就住宅用地使用权续期后是否支付土地使用费问题，“根据实际情况再作慎重研究”（并作出决定）之前，无论是国务院或者地方政府，均不得擅自决定住宅用地使用权续期后是否支付土地使用费。

　　 （新浪《新闻极客》 王辉 综合会议记录整理）