楼市进入量增价稳新常态 去库存压力仍大

楼市新政亮点何在

3月30日，多部门发房产新政，包括二套首付降为40%，首套房公积金贷款首付降为20%，二套房公积金贷款首付降为30%；此外，个人出售两年以上住房免征营业税。加上刚落地的国土部与住建部发布的新政，严控二三线城市土地供大于求的状态。还有此前3月1日央行宣布降息，至此，房地产松绑政策利好形成组合拳。

业内人士分析，此次新政主要是针对改善型住房需求，利于二手房市场交易。

去年一些地方对楼市政策放宽，主要是从首套刚需住房出发，今年此次新政则拓展到二套改善型需求，无论是房贷还是税收调整，都为改善型需求提供了最大地便利。

中原地产首席分析师张大伟认为，二套房贷款政策松绑的标志意义非常大：第一，二套房贷款政策是2013年楼市收紧政策的标志政策，2013年楼市火爆，很多地方收紧政策，将二套房贷政策调整为首付从六成上浮到七成，松绑这一政策将意味着政策方向的全面调整；第二，二套房贷款政策如调整，对于改善需求来说将出现质变。

楼市进入量增价稳态势

中国指数研究院统计显示，3月30日至4月5日的一周时间内，北京商品住宅共成交2359套，面积22.06万平方米，同比上涨159.65%；上海商品住宅成交3616套，面积36.63万平方米，同比上涨16.4%；广州商品住宅成交1771套，面积20.59万平方米，同比上涨71.13%；深圳商品住宅成交891套，面积8.65万平方米，同比上涨42.01%。除上述一线城市之外，其他主要城市成交量均出现不同幅度上涨，其中杭州在该周的商品住宅成交面积同比增幅甚至超过100%。

成交量的火热未能抑制楼市价格疲软走势。以广州为例，“330新政”出台后的首周，广州成交均价则回落至14208元/平方米，环比跌4%。深圳方面，4月第一周，商品房成交均价的环比上涨幅度仅为0.35%，北京和上海的情况大抵如此。除一线城市之外，其他二三线城市也并未出台成交价格明显上涨，如苏州在新政发布还出现成交均价的连续下跌。

相关分析认为，过多的库存积压决定了卖方不会轻易提高售价，从目前的局势来看，定位刚需的楼盘成交明显占据主流，这也决定了楼价短期内不会出现明显上扬。

谈楼市复苏言之过早

虽然在“330新政”出台后，各主要城市的库存压力均有所缓解，但压力却未得到根本解除。中国指数研究院数据显示，截至4月5日，北京、上海、广州和深圳四大一线城市的可售住宅面积仍分别维持在1051.09万平方米、1243.41万平方米、955.83万平方米和349.28万平方米。二三线城市方面，南京、苏州等地的可售面积也分别达到676.15万平方米和784.71平方米。其中，上海等地的库存量还有所增加，去库存形势不容乐观。

业界认为，楼市新政未来能否助推住房市场全面走向复苏，现在还言之过早。

银河证券研报认为，政策放松能提升和维持目前房地产市场的流动性，但不能改变全国房地产的下行趋势，而且不同区域受益程度可能不一样，流动性好、购买力强的一线城市和部分二线城市的存量房和新房市场可能都会活跃，流动性好、购买力一般的城市可能只有存量房的活跃，大部分三四线城市可能对政策反应不明显。

有专家认为，此轮的楼市新政不同于以往的政策，明显着眼于消化当前的住房库存。目前，我国住房市场的库存量巨大，拖累了经济发展。从全国范围看，区域分化、去库存仍是楼市新政的主要特点。中国银行国际金融研究所研究员高玉伟认为，尤其是部分三四线城市，去库存仍是楼市调控的主基调。

中国人民大学房地产信息中心副主任曲卫东表示，住房成交量不会因为新政出台而发生显著变化。“三四线城市近些年房地产开发和供应量非常大，有的环境和品质都很不错的楼盘三分之一都卖不掉，原因在于有效需求已经很有限。”曲卫东说。

曲卫东判断，此轮新政，政府寄希望于激活现有的存量房市场。当供应量增加，价格可能会随之下调，随之而来的便是房地产市场的进一步活跃，活跃房地产市场也正是政府出台系列新政的目的。