楼市从严催生海外购房热 投资升温风险仍需归笼

　　国家统计局16日发布数据显示，今年前3个月，全国商品住宅和土地市场均出现成交持续下滑的态势。记者调查发现，国内楼市成交连月下滑，海外购房却出现“内冷外热”。

　　市场机构数据显示，2013年中国跨境房地产投资总量已由2008年的约6900万美元增至逾160亿美元。地产商加快进军海外步伐，个人跨境投资热也不断升温。业内人士表示，在房地产调控从严并放宽海外投资的政策环境下，跨境投资“出海”已然成风。然而，投资仍存在流动性不足等风险。

　　中国跨境房地产投资超160亿美元

　　国家统计局16日发布数据显示，今年前3个月，全国商品住宅和土地市场均出现成交持续下滑的态势。国内楼市成交连月下滑，海外购房却出现“内冷外热”。

　　跨国咨询机构“五大行”高力国际14日发布白皮书透露，2013年中国跨境房地产投资总量持续攀升，已由2008年的约6900万美元增至2013年的逾160亿美元。随着国内楼市从紧前景存疑，美国、欧洲等地房产正成为企业及个人出海置业的新目标。

　　记者了解到，动辄数十亿美元的投资正催生海外“购房”市场。近期，复星国际宣布从摩根大通手中以7.25亿美元买下纽约地标之一的第一大通曼哈顿广场大楼，绿地集团投资10亿美元购入美国洛杉矶中心区大都会项目，中国第一大地产企业万科也与铁狮门于旧金山市中心合资建设两幢高层公寓……

　　除了通过合作开发，中国房企已频频出手直接拿地。2012年9月，鑫苑置业宣布以5420万美元在纽约布鲁克林购地，并用以打造独立的住宅物业；广州富力于随后的2013年以14亿美元在马来西亚购得6幅地块；绿地在洛杉矶市区建造物业项目进入美国市场，并通过合资方式在布鲁克林建造总建筑面积约60万平方米的项目等。

　　“2008年全球金融危机以后，伦敦和悉尼仍是首选，但投资者开始将他们的兴趣范围扩展到美国，特别是纽约、旧金山等门户城市。”高力国际中国区调研部董事谢靖宇认为，过去五年以来，美国、英国及澳大利亚已成为最受中国跨境资本青睐的投资地点。

　　海外置业热度升温仍存风险

　　国家统计局发布的数据显示，2014年1－3月份，全国商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%。国内楼市降温，中国投资客为何热衷海外置业？中国社科院欧洲研究所经济室主任陈新认为，市场投资需求升温、目的地国家降低门槛，以及子女教育、理财升值等个人需求，均是中国海外购房热升温的主因。

　　一是“投资移民”现象催生海外置业热。例如，澳大利亚已成为热门的华人移民地点，数个中国知名发展商亦已在此投资住宅项目。

　　浙江萧山商人汤先生在上海经营一家面向中东欧市场的贸易公司，去年10月，其赴塞浦路斯“抄底”购入一栋过百平米单体房产。“总价合210万人民币，还不及部分一线城市楼价。”

　　二是除投资外，子女教育也催生部分投资需求。全美地产经纪商协会与佛罗里达房产经纪人协会发布的报告显示，作为留学目的地之一，中国买家已成为该州新建房产的主要买家。

　　此外，在海外开发物业的一个附加利益是增强一个发展商的品牌形象，使其提升国际化声誉。这无疑是上市地方开发商海外置业的重要动力。然而，流动性不足成为海外置业的最大风险所在。

　　2014年中国跨境物业投资有望持续增长

　　专家认为，人民币进一步升值预期，以及持续增加的房地产收益需求，有望进一步加快中国跨境投资额的增长。种种迹象均表明，中国发展商及机构投资者的跨境投资在急剧攀升。高力国际预测，2014年中国跨境物业投资有望超过300亿美元。

　　高力国际亚洲区董事总经理邓文杰说，基于美国经济将在未来几年逐步复苏的预期，该国门户大城市将受到持续关注。当前这些地区的优质资产供不应求，投资者在收购及资产运作方面的创新与日俱增。比如通过投资基金、合伙制信托等投资。

　　复星董事长郭广昌曾表示，其公司正转而物色办公楼、酒店及公寓方面的投资机会，运营中物业及新项目开发均会考虑。高力国际报告则认为，中国的房地产跨境投资仅仅处于起步阶段，将有更多中国发展商涉足海外市场。

　　业内人士预计，在未来几年里，跨境投资的物业类型和投资模式也将越来越多元化，中国地产商海外项目开发有望增长。不过，个人投资住宅热仍需防范风险，不仅需量力而为，更要了解当地市场及法律规则。而市场中介及法律保障机制也有待完善。