杭州楼市“真跌”还是“假摔”
3月16日，一位工人摇摇晃晃走在杭州“天鸿·香榭里”的巨幅降价广告前。新华社发
马年春节刚过，“杭州出现楼盘大幅降价”的消息，犹如西湖畔柳树一夜吐出的新芽，撩拨着人们敏感的神经。地产大佬“看空论”、地产股暴跌猜测、银行收紧房产开发贷传言等诸多因素的叠加，杭州楼盘降价事件的后续影响不断被发酵放大。
从一个省会城市，牵扯至全国楼市，甚至引起了《华尔街日报》的关注，杭州楼盘降价被盖上了“拐点”、“暴跌”、“崩盘”的标签。这是压垮楼市的最后一根稻草，还是一个城市的个案？是资金链紧绷下的释放，还是开发商策划的一次主动营销？这次事件将推动楼市转向下行，还是房价继续上行中的一次小插曲？
“马年第一降”，到底是“真跌”还是“假摔”？华西都市报记者近日奔赴杭州，还原降价事件的真实面目，探寻其背后的原因。
A实地调查
两个楼盘降价，一度引发“杭州楼市崩盘”的说法。真的降价了吗？幅度有多大？记者一一探访了传言中的楼盘
马年第一降降价清盘引来抢购潮
3月9日，星期天，杭州迎来一个雨后晴天。驱车经过城北石祥路，远远的就能看到挂在几栋新建住宅上的红底黄字巨幅广告：“清盘一口价，年底交房。”
这就是打响马年杭州楼盘降价“第一炮”的德信·北海公园。上个月，该楼盘开发商宣布清盘，均价由18000元直降到15800元，三天时间不到，仅剩的200余套房源收到超过400组认筹。
“你们这还有房吗？”记者以购房者的身份咨询了一名置业顾问。她说，“还有几套，单价17230元/平方米。”当记者询问是否还有15800元的房源时，她说：“还有两套，单价15030元/平方米。”为什么那么便宜还没卖掉？她压低声音说，“户型不同呀，这种没有阳台也没有露台。”
记者看到，该楼盘置业顾问们的名片上已经印上了新楼盘名称：德信·晓宸。而这个邻近北海公园的楼盘，在售均价为20000元/平方米。
直降6000元特价房其实只有一套
步行十余分钟，就是天鸿·香榭里的售楼处。“11800元/平方米起，直降6000元，桥西板块惊现一夜破席。”上个月，该楼盘宣布在原先均价17200元/平方米的基础上，以起价11800元/平方米、均价13800元/平方米销售。其降价策略吸引了大量购房者，同时也引起了此前购房者的不满，并出现了打砸售楼处事件。
当天中午，记者刚走进售楼处，就看到沙盘周围被警戒线拉起，尽管气氛有点紧张，但当天仍有上百购房者咨询。
一位叫刘荧的置业顾问告诉记者，11800元/平方米的房只有一套，已经卖出去了。已开放的3栋在降价热销后只剩少量房源，均价为14000元/平方米。
城北多楼盘销售问“谁说降价了”？
这两个楼盘降价之后，一度引发“杭州楼市崩盘”的说法。那么，其他楼盘真的降价了吗？降价幅度有多大？随后，记者一一探访了之前传言降价的楼盘和北海公园附近的楼盘。
建投·阳光郡被传降价近4000元/平方米，但现场销售处人员告诉记者，“最近没降价，也没优惠，均价还是17500元/平方米。”在万科·紫台和天阳·半岛国际，销售人员则反问记者，“谁说降价了？降价的就只有北海公园和香榭里，其他的都没降。”
紧邻北海公园的誉峰·宝嘉，将于本月底首次开盘。“我们吸取了北海公园的教训，采取低开高走的策略，预计首开均价16000/平方米。”置业顾问孙美配告诉记者。而与德信·北海公园同在一个路口的方正·御星，3月初刚开的1栋2单元，比此前的1单元微涨了100元/平方米。
B降价背后
降价的是个案，各方人士对杭州楼市的信心，也没有因“崩盘论”的出现而变得过度悲观。但杭州楼市被“虚晃”了一枪的背后，仍无法掩盖其问题重重的现实
市中心坚挺 区域分化明显
在许多房产业内人士眼中，杭州房价曾是中国城市房价的风向标。《2010年中国城市房价排行榜》显示，杭州房价高居榜首，新房均价达25840元/平方米。其房价已经超过了当时一线城市北京和上海。
对于杭州楼市今年是否会出现大幅度降价，多位业内人士都认为，这取决于开发商的资金实力和策略，以及楼盘所在板块。市中心还是坚挺，没有降价也不会降价，但是周边板块会有降价压力。
实际上，杭州房价的区域分化趋势正愈演愈烈。数据显示，2014年2月，杭州主城区签约均价为21400元/平方米，余杭区签约均价为10767元/平方米，萧山区签约均价为11766元/平方米，成交均价相差约万元。
“2013年，杭州由过去多年的一线城市沦为二线城市。”杭州房产专家、透明售房网研究院院长丁建刚说，二线城市的特征明显，表现为：高成交、高库存、潜在供应量大、价格平稳，且价格是直接竞争的手段。
“杭州楼市已经明确地转为供大于求的市场。”他指出，杭州楼市去年呈现出“房市冷地市热”的新现象。由于供求关系的影响，诸多板块房价并没有随着地价升高而上涨,“面粉”价格已经高于“面包”。年后多个竞争激烈的板块新盘竞相低开，价格战的迹象初现。
曾经历“断崖式”下跌 4年来房价未涨
2012年，一次大范围的降价潮席卷全国，杭州房价经历了一次幅度约为30%的“断崖式”下跌。多个区域、多个楼盘在短期内房价出现“垂直弹跳”，如滨江·金色黎明，均价从20000元/平方米降至15000元/平方米。甚至有开发商如中豪房产，推出了238套均价8500-9000元/平方米的房源。
由中国指数研究院发布的《中国百城房价排行榜》显示，2010-2013年，杭州房价划出了一条快速下降后缓慢回升的曲线，每平方米分别为20571元、20456元、16567元、18051元。可以看到，4年来杭州房价不涨反降。