2014或成房地产不妙年 房企提前布局扎堆海外融资
本报记者 傅光云 见习记者 吴婧
2月17日，中国指数研究院[微博]发布的《中国主要城市房地产市场交易情报》显示，1月份，包括北上广深四大一线城市在内的43个主要城市，超过九成楼市成交量出现环比下跌。从成交量来看，1月，深圳同比下降72%，其次为广州，降幅达54%；北京、上海则分别同比下滑49%与31%。
一线城市楼盘交易量的大幅度下滑，意味着什么？
“非常不妙。”万科董事会主席王石[微博]如此预测2014年的楼市，而针对李嘉诚抛售其在北京、上海物业的事件，王石也在微博上提醒其近1300万粉丝，“这是一个信号，小心了！”
无巧不成书。一直看涨的房地产巨头，素有“任大炮”之称的重量级“意见领袖”任志强[微博]日前也忽然改口称，今年房价涨幅将大幅度下滑，同时警告其他房地产商，对今年房地产太乐观会“很危险”。
对于2014年房地产走势的判断争论不仅在地产商之间进行，学者们同样在紧盯不放。中国社科院副院长李扬日前表示，金融部门已在对未来房价可能下跌做准备。
香港风向
春江水暖鸭先知，内地楼寒看香港。
与内地一线城市成交量的大幅度下跌相映衬，香港楼市的寒气，似乎来得更早一些。
日前，由新鸿基与长和系为代表的香港老牌地产商纷纷打出“促销牌”，最高折扣一度高达40%。作为一个历经楼市多方博弈跌宕起伏的成熟市场，其“促销牌”的风向标意义着实不同凡响。
值得注意的是，香港的土地市场同样低迷。
2月12日，香港屯门两幅限量地也以远低于市场预期的价格成交，每平方英尺地价最低2129港元，创12年来新低。
除了香港楼市冷气逼人，香港投资者对内地的态度，也是个重要风向标。
有券商分析师认为，在境内外流动性紧缩的大背景下，内地楼市年内恐将难言乐观。然而，自2013年房地产市场走高以来，房企资金较为充裕，内地楼市又有其独立性与封闭性。因此，香港楼市从某种角度来讲对内地楼市有一定影响，但影响程度不能过高估计。
中国房地产学会副会长陈国强在接受《国际金融报》记者采访时表示，香港楼市的降温，主要会对内地购房者的心理预期产生较为明显的影响。
土地财政继续
楼市“倒春寒”并没影响开发商的抢地热情，土地市场呈现出一派热火朝天的景象。
财政部最新数据显示，2013年全国国有土地使用权出让收入高达41250亿元，这创出了土地市场有史以来的新高。而且自2008年以来，6年间全国国有土地使用权出让收入已经高达15.6万亿元。
一些地方的卖地热烈程度显示了土地财政现象可能会继续的趋势。
2月19日，根据北京市土地整理储备中心网站的数据显示，除了华嘉胡同地块外，本周至少还将有10宗经营性土地出让，其中便包括3宗居住用地，分别位于丰台西局区域和亦庄开发区，全月土地出让收入有望达到300亿元，再加上1月份400亿元出让收入，北京仅前两个月的土地出让收入便可达到700亿元。
相比普通地块，像华嘉胡同这类“准地王”的入市之路一向波折不断。
2月17日，北京市土地整理储备中心发布公告，原计划在2月20日出让的西城区华嘉胡同0110-633地块C2商业金融用地、0110-634地块R2二类居住用地挂牌出让活动因故暂停。与之前农展馆地块、夏家胡同地块等高价地块的命运如出一辙，华嘉胡同地块亦需经历高价地块一波三折的入市之路。
公告没有透露暂停原因和恢复出让的时间，只表示“因故暂停”。
对于该地块的暂停出让，一位房地产业分析师告诉《国际金融报》记者，其主要原因可能是即将临近两会，出让高价地会引发决策层以及两会代表的过度关注，尤其此时中央的调控方向尚未明朗，市场也较为敏感。另一方面，今年开局北京就频频推出优质地块，上周成交的西局地块成交楼面价格高达6万元，如果近期北京接连出现天价地，容易形成房价继续走高的预期，有可能会造成本已锁定在自住型商品房的20万户申购家庭转而投向商品房市场，加剧商品房市场的供需矛盾。
洗牌时机成熟？
几家欢喜几家愁。
对于房地产可能面临的危机，金融业显然已看在眼里。
某商业银行工作人员对《国际金融报》记者透露，银行对房企的常规开发贷已全面收紧。“由于收益率有限，市面上多数银行对于开发贷业务并不热衷，一些城市早已停止为中小房企提供开发贷业务。”
“可以预见的是，今年的北京和上海等一线城市以及主要二线城市的购房者将面临更严格的贷款和限购政策，二三线城市出现的全面供应过剩等问题都为市场增加了诸多不确定性。”上述房地产业分析师认为，为应对国内未来可能更加紧张的融资环境，目前选择融资成本相对较低的境外资本市场，成为多数房企未雨绸缪的首要选择。
为了应对可能面临的更加严峻融资环境与市场挑战，房企纷纷提前布局，扎堆海外融资。
2014年1月，内地房企掀起了新一轮海外发债融资高潮。据不完全统计，包括万达集团、中海地产、世茂房地产、合景泰富、佳兆业等在内的逾20家内地房企，都在1月份陆续披露境外发债计划或意向计划，涉及总额度已超过600亿元人民币；与去年同期17家企业境外发债420亿元的规模相比，资金规模同比增幅已超过四成；而600亿元的单月融资规模，已与2012年内地房企通过海外发行债券所获得资金总额基本持平。
上述券商分析师同时指出，尽管目前房企海外融资热情较高，但随着美国量化宽松政策的逐步退出，海外发债成本的日益上升也将成为不可忽视的考量因素。
中原地产市场研究部日前发布报告称，从1月份房企扎堆海外融资可以看出，房企空前重视资金安全，这也给楼市调整带来压力。
同样，大量保障房的建成，也将对房价的回落起到助降作用。
2月19日，住房和城乡建设部总经济师冯俊在国新办发布会上表示，中国“十二五”前三年保障房建设和棚户区改造已开工2500万套，其中，基本建成1500万套。从现在的进展情况看，在整个“十二五”期间完成开工3600万套的任务是比较有希望的。
多位分析师对《国际金融报》记者表示，2014年的房地产调整趋势会愈加明显，短期看受有效供应不足和需求旺盛的双重影响，一二线发达城市依然会有比较好的表现。三四线城市大部分将会出现供应过剩，房价下跌压力将非常大，一二线城市也将有可能出现调整。
随着资金压力加大，房地产行业内部的集中度将进一步提高，市场竞争将会趋近白热化。
陈国强认为，总体看，2014年及之后中国房地产市场分化将趋于平稳，不同城市不同区域的差异仍较为明显。伴随行业的发展，企业之间、地区之间、项目之间的分化仍将延续，并成为一种常态化的表现。尤其企业之间的分化会更加明显，但是区域之间的反差会缩小。
据了解，现在万科总裁郁亮带着万科高管频频考察阿里、腾讯、海尔、小米，传统地产业与新锐产业的合作，似乎箭已上弦。与此同时，万达进军文化产业、恒大卖矿泉水、世茂入股申银万国[微博]、诸多房企入股银行、进军海外房地产等，都在预示着地产巨头们的谋变与判断。
上述诸多因素的综合叠加，很可能意味着中国的房地产行业将在2014年迎来拐点，房地产行业的历史高峰，或许将画上句号，从此开始走下坡路，而行业的重组和洗牌潮，也将到来。
