房价过高严重透支需求

今年一季度的楼市，因为有些是去年年底的转签，成交数据还不算特别难看。但到4-5月，多数房企恐怕是更加失望，很多城市是量价齐跌，新房和二手房都一样。上半年只剩下6月份，就别指望会有奇迹发生了。

我曾经跟有些朋友说过，二季度尤其是4-5月的成交情况，基本决定了2014年的市场大势。如果限购和限贷政策不发生逆转，就应放弃幻想。

现在越来越清楚了，今年的调整是市场因素在主导。但有些城市的地产商不愿意相信，仍期望政府干预，取消或放松限购。显然，这还是一种“政策市”的思维。鼓吹市场化的地产商及其专家们，关键时刻想到的还是政策。

除非发生极端情况——譬如二季度GDP跌到7%以下，但这几乎是不可能的——中央不会允许全面取消限购，而微调或变相松动，从少数几个城市的反应来看，效果微乎其微。哪怕有更多的城市作出微调，情况也好不到哪里去。

而限贷，更没有丝毫放松的迹象。半个月前央行要求各商业银行讲政治，讲社会责任，房贷利率要合理定价。但银监会5月30日发布2013年年报时强调，涉及房地产贷款的各类贷款有关政策要求，银监会没有任何松动，也没有任何折扣，也没有任何讨价还价的余地。银行不愿意，你总不能按着它们的头强制放贷吧。

私下跟地产界同仁探讨时，曾听到地产商诧异地说：今年楼市政策几乎与去年完全相同，为何一跨进2014年就朝着量价齐跌的方向不回头？应该不是单一因素。宏观经济筑底仍不稳定，中小企业经营困难，房价过高已严重透支需求，信贷持续偏紧等，都在起作用。

我已经多次表达过类似观点：深化经济体制改革需要抑制房地产增速，民众也应有经济转入中低速增长的心理承受力。经过10年几乎是疯狂增长的房地产，理应来一次像样的调整。这对宏观经济、行业自身以及购房者，长远看都是有益的。

3月份的时候，我曾经特别紧张，担心中央政府扛不住压力，认可全面救市。那样做，意味着再来一次暴涨。我甚至跟拥有几套房的朋友建议过，如果再涨，立即抛售。因为暴涨之后必然就是崩溃。现在看来我多虑了，政府比那些末流专家想象的聪明得多。

我并且同意，经过一两年的调整，房地产市场会更健康，从这个意义上说，房地产还会有20年的发展时期，并不是唱高调，因为城市化带来的市场容量仍相当庞大。但这是与此前急风暴雨式的增长迥乎不同的发展。

有地产商会说，一两年以后的事谁说得清，我们只关心今年怎么过。全国排名前20强的房企，多是上市公司，有人说上半年卖得这么差，半年报悬了。其实，它们都有去年结转的项目做底子，半年报业绩不会太差，可担忧的是下半年以及全年业绩。

如果你认同这种说法：2014年房地产的调整，是多种因素综合作用尤其是市场因素主导的结果，中央会默许地方对限购政策进行微调但不会允许全面取消，而微调的效果极为有限，楼市下行趋势基本确立，那么，剩下的选择应该很明确了。

我的建议就是，在建项目较多、存货数量大、去化慢的地产商，别再犹豫了，应立即启动大范围降价。其他企业视资金压力而定。早降早主动，一定要抢在第一批。等所有地产商都回过味来，不得不加入降价战团，边际效应已经迅速衰减。

而且降幅不能太低，降5%等于没降。据说，有的城市很变态，居然设置降价上限，超过20%就不给网签。想多降也有办法，房价降20%之外，再送精装修送家电送物业费。再说，普遍降价20%，购房者还不买账，那神仙也没招。今年楼市应该不会比2008年更差。

如果三季度能回笼大量现金，明年遇到绝佳的买地机会，你就不会后悔了。