为什么是成都? 集体建设用地建租住房试点四问

四川在线消息(敬松 记者 寇敏芳 文强) 日前，国土资源部和住房城乡建设部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，确定第一批在成都在内的13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

为什么选择成都试点?此举将对成都房地产市场带来哪些影响?如何推动新型城镇化建设?

为什么选择成都开展试点?

据了解，此次试点共有13个城市，分别为北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。

国土资源部利用司相关负责人介绍，在超大、特大城市和住房和城乡建设部批准的发展住房租赁市场试点城市中，按照地方自愿原则，部署开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

上述13个城市均是一、二线城市，“以成都为例，租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力相对较强。”省国土资源厅相关负责人表示。

此前，成都郫都区国家首批集体经营性建设用地试点县，在集体经营性建设用地入市方面进行了很多成功探索。该负责人表示，虽然二者没有关联，但在集体土地改革的探索上，郫都区已有成熟的基础和经验，可供此次试点借鉴。

会不会形成租售并举?

在此次方案发布前，7月，住建部、国家发改委等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取了成都等12个城市，首批开展住房租赁试点。

在此基础上，集体建设用地建设租赁住房试点，势必会为成都的租赁房源加量，供给增大，会不会影响房地产市场?

“解决了开发商‘无米下锅’的困境，又为一些开发商转型创造了新路。”成都市房地产开发协会会长、成都金房集团董事长王晓白认为，一部分人租房、一部分人买房的格局正式形成之后，才是一个健康的市场，新政将推动房地产供给结构的革新。“未来租赁住房的市场是一片‘蓝海’，今天部分以租赁住房为主要业务的公司股票都涨停了。

知名地产策划人李绍华认为，集体建设用地建租赁住房，将进一步推动租售并举。打破国有建设用地长期垄断房地产开发市场的格局，“相当于土地市场打开了‘闸门’，真正实现了‘两条腿’走路。”

近年来，拆迁越来越难，扩大国有住宅用地供应，难度也越来越大，由村集体自行或者联合其他主体开发集体建设用地，成本、难度都要低得多。成都香木林置业营销总监陈光健还认为，在国有建设用地基础上修建租赁性住房，商家投资成本会非常高，而回报周期又很低，新政正好解决了目前市场的短板。

如何推动城镇化建设?

省国土资源厅相关负责人表示，我省目前还没有进行集体建设用地建设租赁住房的探索。但已尝过了农村集体土地改革带来的甜头。

2015年，郫县开始试点农村集体经营性建设用地入市，集体土地被盘活，截止今年6月，郫都区已完成30宗353亩农村集体经营性建设用地入市交易，获得成交价款2.1亿元。

“入市是一锤子买卖，租赁则不同，我们能把土地抓在自己手上。”郫都区战旗村村支部书记高德敏说，在试点农村集体经营性建设用地入市的过程中，曾希望由村集体开发一些乡村旅游项目，租给业主使用，但是因为产权问题存在争议，最后还是采取入市交易的方式。

“结合农村新业态，一些村社可以开发运营特色的地产项目，把闲置的土地利用起来，统一经营管理，通过租赁的方式，助力农民增收。”省社科院原副院长盛毅说。

不仅是农民增收，中原地产首席分析师张大伟认为，随着城市的扩张，城中村等集体土地越来越多，如果这部分能进入租赁市场，将有利于城中村改造。

如何规避小产权房“暗度陈仓”?

公众和市场最关心的莫过于，若“以租代售”，是否意味着“小产权房”可暗渡陈仓、摇身一变进入市场?

小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，房屋产权也属于农村集体经济组织，不能转让，不能改变性质。

业内人士指出，集体土地建租赁房与小产权房的差别在于，一个是短期租赁合同，一个是长期租赁合同。如果租房合同超过20年甚至30年，实际上就成了变相卖房，与小产权房无异。

因此，方案中两部委强调，不得“以租代售”，明确规定集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售;承租的集体租赁住房，不得转租。

盛毅认为，要避免小产权房，政府应当配套国家政策，形成有效监管和法规，建立科学的流转机制，避免“不需要的长期占用”。要避免“租赁者”和村庄私下签订协议，中国人民大学经济学院教授陶然认为，政府可以引入市场化、专业化的第三方物业公司，实施住房的出租和管理。