成都市中心高端盘二手房遇寒潮 近一年没卖脱

　　背景回顾

2013年3月4日，新国五条中关于“二手房交易差额征20%个税”的政策一经出台引起了轩然大波，当年3月成都二收房交易量猛增，但随后有关各个地区的执行细则尚未出台，二手房交易逐渐回落。业内人士认为，导致目前二手房交易冷淡的主要原因一方面是外地人购房遇到政策瓶颈，另一方面是2012年7月1号成都实行了新的二手房税收标准，购房者增加了不少购房成本，导致不少客户转投新房市场。

      “传统高端片区的二手房价格已经不再坚挺，如紫荆、桐梓林、双楠，这些片区有的楼盘二手房挂牌价格不到9000元/平米，这个价格实际比三环周边的刚需项目还低。”伊诚房产经纪管理部经理扬科对记者说道。记者注意到，在一线城市，二手房价格往往高于周边新盘的价格，而在成都，市中心成熟片区的二手房价格甚至低于三环外新盘价格，不少传统的高端住宅二手房价格低于1万，“卖不起价、卖不出去”成为不少二手房房东面临的尴尬问题。

　　 现象

　　城西城南二手房卖不过城东城北

　　 成熟片区高端房卖不起价

　　“我的房子挂出去半年了，少人问津不说，偶尔遇到看房的还把价格砍得很低，还不如出租呢。”陈先生半年前打算出手鹭岛国际社区的房子，此前该小区的二手房价格一直很坚挺，也很受欢迎。为了尽快脱手，陈先生将房价定在11000元/平米，在双楠这样非常成熟的片区，陈先生的房价的确非常诱人，但半年时间，中介仅带了几组客户看房。“房子户型不算大，周边购物上学交通都很方便，去年这边的二手房能卖13000元/平米，为什么我的房子就是卖不出去？”陈先生百思不得其解。

　　无独有偶，林女士在银都花园一套140平米的房子在中介的挂牌价为103万，单价不到7400元/平米，众所周知，桐梓林片区是成都最早的高端居住区，生活配套成熟交通方便，而银都花园也是成都首批高端住宅，目前桐梓林周边的新盘价格高达14000元/平米，对比下来，林女士的房子价格几乎比新房低了一半。但是，林女士的房源挂出近一年，依然没有出手，林女士几乎心灰意冷：“顺其自然，卖不掉就算了，收租金也一样。”林女士自我安慰到。

　　记者随后又走访了伊诚等多家中介，发现类似陈先生、林女士这样的现象并不是个案。以银都花园为例，目前该楼盘普遍的二手房挂牌价格在8000元/平米左右，也有个别房东报价10000元/平米，但几乎都无人问津。而距离银都花园不远的新加坡花园，二手房报价也在8000-10000元/平米之间，普遍低于三环外新盘价格。

　　 繁华地段二手房卖不出去

　　记者通过走访调查发现，除了传统片区的高档住宅楼盘外，市中心繁华地段的二手房也难以出手。刘先生在合江亭有一套45平米的小户型，三个月前刘先生以45万的价格出售，无人问津。在中介的劝说下，为了尽快脱手，刘先生降价5万，依然无人问津。刘先生不理解，房子是04年修建的，交易时间过了5年，免收营业税，而且房子又在市中心交通方便配套齐全，这么多优点为什么还是卖不出去？“只有等春节后再降2万，38万卖了。”刘先生颇为无奈。

　　余小姐在八宝街有一套60平米的跃层，四个月前以50万的价格挂出，至今都没有人看房，由于急用钱，为了尽快出售，余小姐不仅“挥泪甩卖”降价5万，还给中介公司的经纪人承诺，只要帮忙把房子卖了，就给经纪人包个大红包。“没办法，中介说这个小区2012年一年只成交了一套房子，调控以后二手房的小户型都不好卖，现在只有靠价格来吸引客户了。”余小姐很无奈地对记者说。

　　据富房不动产大川巷店的经纪人介绍，今年下半年以来，二手房市场交易冷淡，以前门店上一天可以来几组买房的客户，如今平均一周只有一个客户是买房。“需求决定市场，受到调控影响，大部分原本购买二手房的客户都转向了新房市场。”该经纪人说。

　　 城东城北二手房更卖得起价

　　“经过多年的发展，成都的区域性其实已经不在明显，这一点在二手房市场上体现的最明显。”伊诚房产经纪管理部经理杨科告诉记者。在这次的走访调查中，记者发现一个有意思的现象，成都人心目中传统的“南富西贵”其二手房价格反而不如城东和城北。

　　据伊诚提供的数据显示，根据2013年成都二手房交易情况看，目前在二环路内，价格最贵的二手房是以建设路、万年场、驷马桥为首的城东和城北。如建设路、万年场，目前二手房交易价格普遍在13000-14000元/平米；另外，以龙湖北城天街为例，该项目目前二手房售价为11000元/平米。而城南的桐梓林、紫荆片区，二手房售价则在9000-10000元/平米，远低于城东城北。

　　“除了价格外，城北和城东的交易量也远高于城西和城南。”杨科告诉记者，由于建设路、万年场片区均是2007年之后修建的项目，开发商知名度高，楼盘品质好，因此在二手房市场中也较受欢迎。“开发商的品牌和楼盘品质在二手房市场中体现的很明显，比如万科城市花园，保值性很强，中海名城也是该片区价格最高的二手房项目。大开发商很注重客户体验，但这些体验都是业主入驻后才能感受到，因此这些项目的二手房在后期交易中都成了“香饽饽”。

　　 调查

　　是什么“影响”了二手房的价格

　　据记者了解，一方面受到政策的影响，另一方面，购房者的购房心态也发生了微妙变化，这些都是导致成都二手房“卖不起价”的原因。

　　 调控影响二手房

　　据伊诚提供的数据显示，2013年成都二手房成交64526套，其中仅3月便成交13690套，环比涨幅为558.92%，同比涨幅为190%，达到了前所未有的“暴涨”。对此，伊诚地产一位经纪人表示，由于成都二手房税率调整，加之2013年2月底“国五条”的出台，许多购房者争先恐后入市，使得3月二手房交易空前火爆，也因此进一步推动了2013年二手房全年成交量的明显增长。

　　业内人士表示，由于“国五条”规定，二手房出售与买入存在差价的，业主需缴纳20%个税，引发一时的抛售和过户潮，导致2013年二手房挂牌量增幅加大。数据显示，2013年下半年开始，成都二手房挂牌量增长持续井喷，9月达到最高点810329套。据富房不动产经纪人介绍，今年下半年以来，购房者观望情绪愈加明显，2013年第四季度，成都二手房新增供应和需求均出现下降，其中需求的降幅较为明显。加之各个商业银行的放款时间逐渐拉长，对购房者来说，无论是心理上还是经济上均造成影响。

　 2003年前的商品房开发相对粗犷

　　“事实上，目前活跃在二手房市场中交易金额高的，都是2003年以后的项目，从我们所接触的客户看，对2003年以前的项目都比较排斥。”富房一位经纪人告诉记者。

　　伊诚房产经纪管理部经理杨科持同样观点，他表示，10年前，成都的商品房正处于起步阶段，开发状况还比较粗犷，比如开发商在前期开发时没有预留足够车位，物业管理滞后等等，留下了很多后遗症。“二手房与新房不同，新房开发商卖的是预期，购房者可以通过样板间、楼书去想象，买房者没有直观的感受，而二手房体验感更深刻，优缺点一目了然，购房者购买时候更挑剔。”伊诚房产经纪管理部经理扬科表示。业内人士普遍认为，一方面是受到政策影响，另一方面二手房的年代、配套、品质、物业管理以及室内装修和保养状况在交易中起到决定性作用。从大多数案例来看，保养和品质较好的二手房确实要比那些年代较久、品质较差的二手房更能卖出好价钱。

　　比如位于城南紫荆的银都花园，由于车位配比严重不足，物业管理滞后，导致该项目在二手房交易中遇冷，价格也上不去。而同样位于城南神仙树的中海名城，作为中海在成都的首个项目，中海运用了最好的设计团队，该项目多年来一直是城南二手房价格的翘楚，目前二手房价格普遍在15000元/平米，且一房难求。

　　 购房者换房需求已经变化

　　“根据我们对客户的调查，初次购房者90%以上的人都会选择新房，但是购买二手房的客户中，有70%的人有购房经验。由此可见，二手房并不是便宜就卖得好，而是品质，现在购房者越来越理性，对房屋品质的要求更高。”杨科表示。

　　二手房的优势是地段、价格和周边的配套设施齐，外地人来成都置业，他们往往会选择购买二手房。“此前外地人是购买二手房的主要群体，但由于调控影响，限制了外地人的购房需求，客观上也导致二手房交易量上不去，价格起不来。”杨科说到。

　　除此外，杨科认为，购房者的心理变化也是导致二手房价格上不去的主要原因。“比如每年毕业季，家里有条件的学生会选择一套小面积的二手房作为首次置业的选择，稳定后再换房，但是由于调控影响，不少人开始考虑一步到位，选择新房。”

　　“在调控之前，客户会根据家庭生命周期来选择住房。单身买个40-50平米的单身公寓；结婚买个70-80的婚房；收入提高了，换个100平米以上的大三房……但是在调控影响下，客户在有限的财务条件下，很难从容得进行这样的住房规划。”某业内人士持同样观点。

　　“实际上,对初次置业者来说，如果小户型与小三房的中户型之间没有单价差的话，受政策等诸多限制，很多首次置业者都会在一开始就选择抛弃小户型,避免日后换房的麻烦和高首付。”

      记者 宋皇