成都公寓不限购 购买注意哪些问题?哪些区域价值较大?

　　成都住宅在“四限”——“限购+限贷+限价+限售”之下，公寓类产品正在成为楼市投资的热门产品。据锐理数据显示，2017年成都公寓产品（LOFT、SOHO下同）成交环比2016年大涨了113.8%，而今年仅前4月的供销即与2016年全年基本持平。5月15日，成都楼市限购政策再度升级，或将成为公寓类产品加速去库存的“助推剂”。面对这样的态势，在成都公寓类产品还能买吗？购买时应该注意哪些问题？哪些区域价值较大？

　　□本报记者 文强

　　住宅投资购买需求受限

　　公寓市场供销双涨

　　2016年成都限购政策出台后，一部分住宅投资需求外溢到公寓市场，使得当年11月公寓产品销量环比上涨约68%。2017年成都公寓成交升势愈加明显，同时急速扩大的市场需求传导到供应端，新增公寓产品量加大，并在2017年5月登上了一个小高峰。

　　“在成都近5年公寓产品供销走势中，2017年出现了突飞猛进的变化，其中成交面积环比2016年涨了113.8%；2018年仅前4个月供销就与2016年全年基本持平，也就是说2018年成都公寓产品或仍是供销双高的一年。”锐理数据分析认为，随着这类产品的热销，价格也开始水涨船高，比如九眼桥附近一项目，售价已经达到了27000元/平方米，涨幅相当高。对比公寓项目的销售价格，目前往往已接近对标区域内或者同一项目的住宅价格。

　　公寓存量高企

　　价格高攀影响购买力

　　四川日报记者在采访中了解到，虽然公寓类产品在这一年多里成交量大幅攀升，但由于供应水涨船高，且多年来公寓产品供销比持续大于1，导致存量依然高企。据锐理数据监控显示，截至2018年4月底，成都公寓类产品存量约454万平方米，按去年去库存效果最猛的去化速度计算，目前成都公寓去化周期仍需约20个月。这对于开发商来说，意味着去化压力依然很大，竞争依然很激烈，而价格的逐渐攀升，也在影响购房者的购买热情。毕竟，这类产品无论从性质、产品设计、物业服务以及其他诸多方面看，与住宅产品相比还有很大的区别，最关键的是使用成本比住房高出不少。

　　地产策划人李绍华认为，成都公寓市场短期内依然有望持续火爆，特别是一些投资购房者“慌不择路”下手。在一些购房者看来，公寓属投资产品，但住宅限购竟然激发了公寓不常见的自住属性。这种楼市“非主流”的产品，似乎正变得“主流”。据相关调查发现，63.9%的购房者在限购下“退而求其次”选择购买公寓，其中不乏真正想要落脚成都的外地购房者，在无购房资格的情况下，公寓成了无可奈何的选择。

　　同时，在购买公寓用途调查中发现，自住和投资占比几乎持平，其中自住占比41.8%，投资占比47.3%，用于办公仅占10.9%。

　　住宅供应放量

　　挤压部分“墙头草”客群

　　四川日报记者在采访中了解到，成都公寓市场从2016年四季度的回暖，到2017年以来的一路走高，很大程度上是受益于住宅限购，调控之下分流于住宅市场的客群大量进入公寓市场。

　　锐理数据分析认为，受各种因素影响，2017年第四季度成都住宅供应量处于明显的低谷期，而与之相对的则是公寓产品销量的高峰期；自成都实施公证摇号政策以来，住宅供应量逐渐增加，购房者集中涌入新房市场；相应的，公寓产品销量有所下滑。住宅市场对购房者吸附力更强，在供应给力的情况下，挤压出一部分公寓市场客群。

　　据成都市城乡房产管理局发布的信息显示，成都最近一个月还将推出70余个项目、360余万平方米的商品住房，购房者的选择将更多。同时，成都建设部门一季度核准开工建设商品住房项目158个，比去年同期增加16个，开工面积1199万平方米，同比增长35%。国土部门一季度出让商品住房类用地41宗，面积3039亩，同比增长583%，可建商品住房面积317万平方米，同比大幅增长411%。全年计划供应商品住房类用地面积约9800亩，同比增长4.5%。

　　“随着这些项目的逐渐上市，原来担心买不到住宅准备选公寓的‘墙头草’客户，有可能又要回归购买住宅产品，这对公寓项目的销售来说，当是一个坏消息。”成都凯仁地产副总经理荣轶说，公寓产品存量高企，以及供应不断放量，再加上楼市未来走势的诸多不确定因素，成都公寓市场也面临着变数。