央行松绑限贷 直击北上广等19城市场反应

    编者按：就在国庆长假前一天，央行发文表态，继续支持居民家庭合理的住房消费，明确“贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍”。但强调，具体执行细则交由当地银行业、金融机构根据风险情况自主确定。

    更为关键的是，文件明确了首套房贷的认定标准，“对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平”。

    新华房产记者第一时间对北上广深等19个城市的银行、市场人士展开采访，追踪当地市场反应。

    【各地市场反应】

    北京——

    中国人民银行研究局研究员邹平座表示，出台这个政策是一个信号，表明政府要救房地产了。房地产在经济领域是起到龙头作用的，几乎所有的行业都和房产相关，一旦房产的内需下降，所有其他的措施都无用。现在各个方面要根据中央的安排抓紧转型升级，利用开发的机会促进发展。如果经济发展了，那么房价也会稳定。

    “如果仅仅依存一个信贷方面的政策，但经济在不断下滑，是解决不了根本问题的。应该说经济的发展速度对房地产的推动作用比信贷放松的推动作用更大。也就是房价的下跌与经济的不景气是相关的，所以从总的方面而言，要加强经济转型，启动资本市场。”邹平座表示。

    中国社会科学院财经战略研究院高广春认为，这是央行对房地产市场的微刺激，基本上和国家的稳增长、调结构的战略是相适应的。稳增长的战略倾向于国家对房地产市场的正向作用，有宽松房地产市场的力量，而调结构降低房地产经济增长的作用，经济增长方式的转型，是形成经济增长新的推动力。两个方向是相反的，一个是发挥房地产作用的方向，另一个是去房地产化的方向。

    “这两个方向如何协调？央行的判断对于房地产市场的稳增长和调结构所产生的去房地产化的作用，在不失衡的条件下，需要适当的微刺激，在稳增长的状况下，去发挥房地产的正向作用，就会对房地产有松绑的趋向。目前放松的信号是要发挥稳增长的作用。”高广春表示。

    北京市房地产协会秘书长陈志表示，房贷新政对北京楼市会产生一定影响，包括对需求的刺激，特别是二手房市场。因为有很多人再改善的条件是不具备的，现在房贷政策放宽，对这类人是一大利好。

    我爱我家副总经理兼北京公司副总裁胡景晖则表示，政策中还规定第三套房贷款，但必须是在“已取消或未实施‘限购’措施的城市”进行。因此对北上广深仍不适应。

    另外，事实上大部分首次置业人群实际还清贷款的时间需要8年左右，这批人享受这项政策原则上要等8年之后。即便还清了要享受这项优惠，必须买的是“普通住宅”，而特别耐人寻味的是今天北京市刚上调了普通住宅的认定标准。

    “可见，相关政策在设计上还是挺严丝合缝的。”胡景晖表示。

    亚豪机构市场总监郭毅分析称，从全国情况来看，此前46个限购城市中仅剩北、上、广、深四个一线城市尚在执行，三亚据称也将在国庆节后放开限购，但行政手段的退出并未带来楼市的回暖。而此次放松限贷，其实质是提高了购房者的资金杠杆率，预计一、二线城市将会由此启动一轮升级置业的高潮。

    “特别是北京的普通住房标准的上调与央行放松房贷政策相叠加，对于北京这个本不缺少购房需求，缺少的是市场信心的城市来说尤为关键，预计随着政策执行，住房换手率将有所提升，有助于北京二手房的房源量的增加，以及刚需、改善型楼盘成交量的提升。”郭毅表示。

    中原地产首席分析师张大伟表示，贷款利率最低7折的政策影响不大，目前央行并未大规模放水，这种情况下7折不可能出现（预期后续出现9折左右可能性比较大）。而购房者的压力将明显降低由“认房又认贷”改为“认房不认贷”的政策影响非常大，这将使得改善型客户全面回归，甚至不亚于全国松绑限购对市场影响的5倍。

    上海——

    克尔瑞高级研究经理杨科伟在接受新华房产记者采访时表示，在楼市低迷、经济下行压力大的背景下，地方政府两轮“救市”效果不彰，央行有针对性地有限调整“限贷”政策，表现在三个方面：1、重申了首套房首付最低三成，利率下限7折的政策；2、已有一套房并结清贷款的再买普通商品住宅，按首套；3、有限放开部分城市的三套房停贷的规定。基调仍然是着力保障首套房和首改置业的合理的住房消费需求。

    央行新规要想发挥最大效应，切实对楼市成交有提升作用，必将要迎来各地城市调整普通商品住房认定标准，“我们看到这方面北京市已经率先调整了普通商品住房认定标准。”

     广州——

    记者致电多家银行咨询，相关人士表示暂未接到具体通知，执行需要等细则落地后再作安排。而业内专家则普遍认为，由于政策执行具有滞后性，预计最快十月中旬才有可能落地。