“大鳄”纷纷入局 社区金融成开发商新蓝海？
简单来讲,社区金融就是利用“社区搭台,银行唱戏”的模式,将银行的金融产品通过社区向社区居民推广、营销,以此来获得收益。平安好房网首席运营执行官庄诺认为,社区的最大价值是和金融的合作。而据《每日经济新闻》记者了解,被“第四届中国价值地产年会”所吸引的十余家金融机构所看中的,也正是社区金融的渠道价值。对金融企业来说,房屋的拥有量,无疑是了解客户还债能力和金融产品购买能力的最好方式。在这方面,社区显然近水楼台先得月。
对于开发商来说,他们更为关心的是,能不能在社区这个平台上分得社区金融带来的收益。
社区入口资源被看好/
数据显示,今年1~5月,全国商品房销售面积36070万平方米,同比下降7.8%,降幅比1~4月扩大0.9个百分点;全国商品房销售额23674亿元,下降8.5%,降幅比1~4月扩大0.7个百分点。
DTZ戴德梁行北亚区行政总裁张国正认为,近几年,房地产开发企业整体净利润率已经出现趋势性下降,变革正悄然发生。调整发展战略、挖掘新的利润增长点,是当前房地产行业关注和探究的重点问题。
张国正称,社区金融和社区商业正是开发商可以大力深耕的新利润增长点。以社区金融来说,其涵盖了房地产抵押、移动支付、金融理财产品等一系列针对客户的个性化金融服务,因能有效覆盖和满足客户物业服务及需求,前景被看好。
中海基金管理有限公司有关人士认为,社区金融分为两个方面,社区和金融。金融既是产品也可以是服务,社区是入口。万科收购徽商银行,做成一个平台,社区很重要。“把标准建好,平台建好,还愁没有人找你做生意吗?”他表示,现在很多机构已经开始在做了,比如,各个小区的房产中介,各大保险公司,“增量可能是没有的,存量开始有,开发商把房子建好卖完了,还有车位,一个小区至少几千户人家,这个不是一个入口吗?”
协信集团品牌总监孙涛谈到,社区金融发展方向是好的,但是它是不是开发商的一个蓝海战略?是不是一定是开发商做这个事情?有没有可能?很多年以前,开发商建小区,那个时候,除了建材,卖砖和涂料的会租下面的铺面,其他都没有。
景瑞控股执行董事、常务副总裁杨铁军说:“说实话,社区金融这个词大家叫起来很顺口,但是内涵是什么呢?我总觉得现在社会上比较流行的移动互联模式的社群概念,或者是社群经济,这个是一个值得探讨和研究的话题,可能是未来新经济的模式。”
新城控股高级副总裁欧阳捷提醒,“如果不是自有物业你会怎么办?可能风险会比较大,按照现在的法律,业主委员会三年合同到了有可能炒掉任何一个物业公司,对于任何一个物业公司讲,必须做好基础服务,让客户满意了才能有客户黏性,否则一切都是空谈。”
开发商纷纷进驻社区/
近年来,地产“大鳄”入股银行动作频频。继去年10月,万科斥资34.3亿港元收购徽商银行(03698,HK)股权后,恒大地产(03333,HK)也在二级市场大手笔买入华夏银行股权。此外,越秀地产(00123,HK)母公司越秀集团以116亿元收购香港创兴银行(01111,HK)75%的股份,贵州上市房企中天城投(000540,SZ)宣布入股贵州银行。
同样,易居联手新浪、红杉资本及云锋基金合作成立金融服务公司,推出“有抵押”(房产抵押)的金融产品,打造互联网金融O2O服务平台。同时,易居还将与新浪、分众传媒及申通快递一起成立一家O2O社区增值服务公司,将社区住户与各类服务商连接起来,提供最适合社区住户的各类“最后一公里”生活服务。
众多开发商进入社区商业领域,开发相应的产品线,比如万科的“五菜一汤”和2049、绿景的佐阾荟、中粮的祥云小镇、绿地的缤纷城以及花样年的“彩生活”等。万科的社区增值服务被称为 “五菜一汤”,是指第五食堂、超市、银行、药店、洗衣店、幸福街市。
有观点认为,开发商从事跨业经营,部分原因是看准了业主这块资源蛋糕。无论是万科入股徽商银行,还是其他模式,都是对业主资源的深度挖掘。然而,业主资源是否真能像开发商所想象的那样,迅速转化为销售资源?
新城控股高级副总裁欧阳捷认为,是不是房地产开发商的蓝海,关键看房地产开发企业在这个转型过程当中把它当做一个什么样的海?O2O不同于垂直电商。“新城控股早几年前就入股苏州银行等,但其实在里面就是一个小伙伴,就是拿银行的一点利润分成,或者股票增值了有一点收益”。
孙涛认为,社区金融就是把金融终端化,“比如说握有一个分行一个支行,原来我去银行办事很痛苦,后来慢慢开始可以在网上操作,但是金融产品是一个很复杂的东西,就像保险,保险一定是采用这样的操作模式卖保险,所以我理解的社区金融是贴身肉搏,把点设到小区里面,发生紧密接触。”
社区金融开发难点多/
世邦魏理仕商业服务部董事吴奕奕此前认为,社区业主这一资源金矿,对很多服务提供商具有很大的吸引力。挖掘这一块利润,服务商很有动力。需要解决的是,开发商、物业管理公司如何将业主的需求很好地整合,引入专业服务商进入小区。
杨铁军称,民生是最早做社区银行的,应该说铺了比较大的资源,在某一些区域已经取得了一点成效,但最后被银监会叫停了,背后原因不得而知,但社区金融面临着一些现实问题。另外“彩生活”现象值得房地产行业所有同仁去思考。
杨铁军指出,彩生活背后实际上也是地产同行,但上市以后其市值和母体一般大,非常短时间内涨了40%,“我们很多地产公司都有物业公司,大家能说出来哪个是赚钱的,但是为什么传统的物业公司不赚钱,但是彩生活能够得到资本市场的追捧”,“我们理解是不同的商业模式,是基于互联网的一种”。
钜派投资集团创新业务事业部总经理蒋竞表示,现在小区有一些银行已经设了一些点,但是有别于其他的以往的分行支行,可能点非常小,门面就是2~3平方米,里面一个柜台,一个POS机这就可以了,像民生还有平安实际上已经在布局,而且点都开业了,所以从这个层面讲,社区金融有两个词,一个是社区一个是金融。
蒋竞称,金融银行和社区开发商都比较专业,但是这两块各有不足。房地产开发商有大量的业主信息,什么时候买的房子,买了多大的房子,贷款多少,多少年,这些东西都可以掌握,这些是有很大的价值,不专业的是金融产品过来了销售成问题,因为销售不了。
同样,从金融的方面看也有局限,银行的局限包括小区里面的所有人不一定用这一家银行。“我是招行的客户,大多数资产在招行里面,平安银行跟我有关系,但是关系不太大,我的普通业务在网上解决的,如果是理财业务,很可能现在市面上已经有比较好的第三方公司帮我解决一些问题,你虽然进了,但是未来产生多大的问题,银行本身也会想得特别清楚”。
蒋竞表示,银行和地产各有优势和劣势,但是从平台入口的重要性讲,地产行业在这个里面有一定的优势,这个方面来看的话,如果能嫁接一些比较好的东西还是有发挥的空间。