多重难题待解 房企“造城”胜算几何？

新华网西安２月２８日电（记者石志勇）在房地产行业前景不明的大环境下，越来越多房企谋求战略转型，部分房企更是将新型城镇化作为转型契机，谋划由原来的造房向“造城”转变。房企能否由开发商成功升级为城市运营商？

房企倾力打造“微型城市”？

陕西省西咸新区秦汉新城管委会所在地日前举行了一场简单的仪式，由北京万通地产公司建设的“立体城市”市政道路开工建设。自２０１３年７月２６日正式开工以来，这个被命名为“新渭城”的西咸新区重点项目一直处于稳步推进过程中。

从四川成都到陕西西安，再到浙江温州，由万通地产打造的“万通立体城市”处于全面启动状态。

所谓“立体城市”，是万通集团董事长冯仑于２００９年在哥本哈根“中国商界气候变化国际论坛”上阐述的新型城市建设计划：在１平方公里内，打造建筑面积６００万平方米，常住１０万到１５万人，城市中５０％劳动人口本地就业，实现节地、节能、中密度、高强度的立体城市。

“五年前我们就开始研究现代城市应该怎样发展。我们认为城市最大的效益应该是在土地方面、产业方面、空间方面、人口方面怎样创造出更大的聚集力效应，建设一个中密度可持续宜居、宜业的城市，‘立体城市’就是这一理念的一个实践。”北京万通立体之城投资有限公司总经理郝杰斌说。

中投顾问产业研究中心项目总监朱文嘉认为，房地产行业前景不明，像万通集团这样谋求战略转型的企业并非个例。如恒大卖起了矿泉水，万达做起了文化产业与旅游，而万科则开始涉足养老地产、商业地产以及徽商银行等，而最终的转型结果或许要等此轮房地产行业调整结束后才能定论。

“造城”三大难题需化解

万通“立体城市”概念提出后，一直备受质疑。在一些业内人士看来，打造一个微型城市除了需要巨大的资金投入，还需辅以合适的产业防止其“空心化”，而作为城市的打造和操盘者如何实现盈利也是重要问题。

万通集团打造的“立体城市”，在已开工的西安和温州项目中，合计总投资将超过５００亿元。陕西龙化东方战略咨询公司总经理王建红认为，像“立体城市”这样资金需求量大的项目，往往通过三种方法解决资金来源。其一是设立相关信托基金筹集资金，同时还可以通过上市融资，最后可以通过引入股权投资者融资。

记者了解到，负责万通“立体城市”项目运作的北京万通立体之城公司主要股东除了冯仑，还包括新希望集团董事长刘永好、鼎天资产管理有限公司董事长王兵等人。据郝杰斌介绍，万通将通过利益共享机制引入外部资金。“资金永远是一个社会化的流动过程，只要有利益分享引入资金就不是问题。我们将通过引入夹层投资者和股权投资者来解决资金来源问题。”

除了资金问题，“造城”过程中如何构建产业支撑也不容忽视。郝杰斌说，在“立体城市”建设中，万通公司的产业引入遵循三大原则：高就业系数、高需求弹性和高持续向好性。西咸新区“立体城市”的产业布局选定医疗健康业、都市农业和教育文化产业三大产业，目前已就相关项目达成近３０亿元人民币的投资意向。

郝杰斌还表示，万通将通过为居民提供更多更好的服务来盈利。

房企或转型“城市运营商”

对于万通的“立体城市”计划，一些业内人士认为其对城市化进程具有正面意义。王建红认为，“立体城市”方案是对城市空间集约化和建筑空间生态化及农工产业循环化发展的尝试与探索，为未来的城市发展在产业主导和可持续发展原则下提供了一种综合解决方案，也可以视作房地产企业主动转型发展的一次有益尝试。

朱文嘉认为，万通的“立体城市”计划，创意、目的很好，但可操作性不强，在项目缺乏资金以及人力物力做支撑的基础下，该计划有可能沦为一般性房地产项目。“立体城市”要新造一个有产业支撑，配套设施齐全，甚至医疗养老有保障的小型社区，这不是一个开发商仅凭一己之力可以办到的，众多人员的集中与管理以及涉及与政府职能的交涉等，将是一个非常大的考验。

相对于以往“卖完就走”的房地产开发模式，万通“立体城市”计划中最关键的就是建成后社会管理功能如何实现，这关系房企在“造城”后能否顺利转型“城市运营商”。对此郝杰斌承认，对于“立体城市”未来如何进行社会管理目前还没有一个明确的答案，但是万通倾向于采取让社区居民“自治”的方式进行。即万通未来只提供最基础的服务，包括安全和人们日常所需，并提供公共政策支持，其余事情交给社区居民自主解决。

有关专家认为，由于未来城镇化的发展更多地体现为产业支撑和城市综合配套的提升，而不仅仅局限于居住功能，传统房企要想抓住新型城镇化带来的机遇，就必须完成从开发商到“城市运营商”的升级换代，但这条路未来的机遇与挑战很大。