地产业超额收益将逐步显现

　　当前，房地产行业面临的信贷因素正在朝有利刚需的方向变化；政策微调以“千方百计”消化库存，预计降价跑量将会贯穿整个下半年，由上半年的量价齐跌向价跌量升的阶段过渡。6月销售数据超预期意味着基本面见底时间提前，超额收益将逐步显现。未来信贷因素的变化以及购房者的行为将对成交更具影响，从而也将影响地产板块超额收益。站在当下，地产板块值得积极关注。

　　信贷因素向有利刚需的方向变化

　　7月23日，我们对37个城市共计113个楼盘进行了调查，重点关注首套房的按揭贷款利率情况，主要观察到两个现象，一是部分城市地方商业银行出现折扣，如杭州商业银行9.9折、无锡商业银行9.5折，农商行在上海、北京和无锡等地的楼盘都有9.5折；二是各个银行包括四大行在内，从上浮到回归基准的较多。综合来看，尽管折扣仍然较少，但是首套房按揭贷款利率变化正呈现一个倒U型：从去年年底的折扣减少、到今年年初的回归基准、到今年一季度的上浮5%-10%、到今年4-5月份上浮10-20%，再到目前的逐步回归基准。我们认为，信贷因素正在朝有利刚需购房者的方向变化。

　　事实上，我们在5月份特别是在央行喊话以来，就一直坚持判断首套房按揭贷款成本终究会下降，这种下降或是来自市场自发的调整(长端利率的自身调整)或是来自政府适当的介入(央行窗口指导、定向降准、定向再贷款等，和设立住房金融机构)。值得注意的是，7月23日召开的国务院常务会议，部署了多措并举缓解企业融资成本高问题，即降低社会整体的资金成本，这或将间接传导至按揭贷款利率。

　　按揭成本的下降对刚需购房者具有较大的吸引力，根据我们简单的测算，如果首套房按揭贷款利率由上浮10%回归至基准，其效果相当房价向下调整6%。而经过三年的限购限贷之后，投资投机需求已经基本被挤出，同时，从购房者的年龄段也可以看出刚需购房者占据目前市场需求的绝大部分。综合两方面因素，我们认为，信贷因素的改善将促进刚需入市，从而使得成交恢复。

　　政策微调消化库存

　　降价跑量将成主旋律

　　据媒体报道，住房和城乡建设部部长陈政高主持召开了其履新后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会，提到“千方百计消化库存”。我们认为，陈部长的表态，从侧面反映了目前各个城市房地产销售疲软、库存高企的事实。尽管统计局公布的今年1-6月的销售数据超出了市场预期，但从数据看，全国商品房销售面积累计同比依然下滑了6%，并且30个大中城市的数据尚未出现明显改善。此外，库存水平继续快速上升，去化周期进一步拉长。

　　截止到目前为止，已经有约20个原先限购的城市对限购政策进行了一定的调整，还有一些城市在公积金政策、财税政策以及落户政策方面也制定了一些有利刚需的调整。我们认为，本届政府对于房地产市场的态度始终坚持以市场为导向，这也与十八大的精神一致。同时，政府对住房市场的基本目标，即是习总书记在去年年底提到的“满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居”，在这个基础上，地方政府关于呵护刚需的政策措施也就显得顺理成章。我们预计，政策的微调将在各地持续，这对未来的成交也将产生积极影响，有助于消化当前房地产的高库存。

　　房地产市场的成交疲弱使得开发商2014年上半年的销售目标完成情况都不尽如人意，时间过半任务完成过半的开发商较少，大部分的完成度在35-40%左右，如果不调整全年的目标，下半年的销售压力都会比较大。同时，开发商的推盘高峰普遍集中在三四季度，考虑到当前库存已处于高位，如果需求不能有效恢复，批售比的数据将会继续恶化。

　　从数据来看，重点城市的房价从5月开始已经出现环比下跌。结合库存水平以及开发商的情况，我们预计，降价跑量将会贯穿整个下半年。整体判断，下半年行业在信贷水平恢复正常、政策微调延续以及房价环比下跌的情况下，将会由上半年的量价齐跌向价跌量升的阶段过渡。

　　过去的两轮周期已经证明，地产板块的超额收益始于成交见底之前。当前，在影响成交的因素中，市场对政策微调和以价换量的延续已经形成较为统一的认知。因此，未来信贷因素的变化以及购房者的行为将对成交更具影响，从而也将影响地产板块超额收益。站在当下，地产板块值得积极关注。