马光远：取消限购救不了市 部分地区房价真该降
【导读】济南回应“市长批示取消楼市限购”，表示正在研究等待住建部审批。
央广网财经北京7月3日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，楼市放松限购，已然形成一股潮流，在越来越多的二线城市涌动。昨天，一份署名为“济南市城乡建设委员会”并由市长批示的取消楼市限购文件开始在互联网流传，在经过多家媒体帐号转发后，引起广泛关注。
这份名为《关于对我市商品房限购政策进行调整的请示》的文件中提到，“上半年济南市商品房的销量出现了下滑下降及价格滞胀的现象”，所以“建议在全市范围内解除新建商品住房与存量住房的限购。”
落款公章显示，文件呈报单位是济南市城乡建设委，流出的图片中还有济南市市长杨鲁豫的批示，写着“同意市城乡委建议，加强后续管理，防止大起大落。”对于这份文件，济南市城乡建设委相关负责人随后回应，“市里正在研究，还得报住建部审批。”
分类调控的指导意见，成了地方政府选择政策方向的尚方宝剑。但是，要不要为限购松绑？仅仅销量下滑、价格滞胀，就能成为放松限购的先决条件吗？地方政府恐怕还是要三思而行。最怕的是，口子一旦撕开，少不了有的地方趁机浑水摸鱼。对楼市的价格波动，应该有一定的容忍度，而不是稍有销量下滑、价格滞涨就迫不及待地救市。
济南可能要放松楼市限购，让已经风气云涌的楼市又添了一分不安宁。6月23日，在国家统计局房价数据公布近一周后，济南市城乡建设委公布了今年5月份济南市新建商品房市场数据。5月份济南市共网签成交新建商品住宅3053套，环比减少1204套。
自2013年1月份以来，济南二手房价格出现了连续15个月上涨的局面。5月份，济南新房二手房出现了两年内的首次双双下跌，虽然市场需求仍在，观望氛围却日渐浓厚，不少购房者在等待房价下调。然而，市场等到的不是房价回落，而是限购可能松动的消息。而在越来越多的二线城市逐渐向放松限购靠拢时，业内也涌现出很多支持放松限购的声音。浙报传媒地产研究院院长丁建刚就是其中的代表。
丁建刚：李克强总理在政府工作报告中提出，根据不同的情况，进行分类调控的新调控思路和理念。而且在今年的两会上，齐骥副部长也讲了分类调控，一线城市不退出，其他城市实际上可以根据自己的情况。这个所谓的“情况”就是房价、库存量、存销比等这样一些指标，根据这些指标来调整现有的限购措施。据我了解，济南的库存量非常高，住宅存销比达到16左右，也就是16个月的消化，而商业地产的存销比据称是达到50多个月，所以整个存量库存非常高，存销比也非常长，而且房价也处在稳定的状况。我认为完全可以根据市场实际情况来松动或者解除限购措施。
越来越多的二线城市加入放松限购的阵营，直接原因不外乎库存高企、销量下滑。然而，楼市过去几年的辉煌业绩，也让不少人心中产生疑问：红火了那么长时间，攒下了不少家底儿，眼下的波动真的到了难以承受的程度吗？到底是楼市不经摔？还是地方政府的心理防线不经摔？浙报传媒地产研究院院长丁建刚判断，二者兼有。
丁建刚：无论是从地方政府的财政也好，债务也好，还是房地产市场本身也好，因为房地产市场有它自己的规律，当人们预期改变的时候，房价快速下行的时候，极端的来说，崩盘的时候是很难再改变的，因为这个时候整个市场会出现一种恐慌性的抛售行为。没有任何一个国家和地区的实践表明，房地产市场崩盘，这个国家的经济纹丝不动或者什么事都没有或者还比较健康，没有这回事。
关于济南回应“市长批示取消楼市限购”的话题，经济之声特约评论员、经济学者马光远[微博]对此做独家解读。
经济之声：呼和浩特取消限购掀起的舆论热潮还没过去，济南又来凑热闹了。我们刚才听了丁建刚先生的分析，他认为库存高企，是济南放松限购的直接诱因。问题是，现在这么多城市取消限购，真的救得了楼市吗？
马光远：肯定救不了，这是毫无疑问的。我们之前的限购政策主要限的是投机投资性购房，就是两套以上的。我想一个家庭有两套房子基本上够住了，如果他要买第三套、第四套，肯定是觉得有投资价值。但是在目前整个二三线城市房地产供大于求的情况下，房子太多的话，还有什么投资价值？所以如果说放松限购是着眼于为了救楼市，这个招肯定是错了，而且这种预期千万不要太乐观。
如果说放松限购是为了把权力还给市场，把整个房地产未来的发展、未来的走向交给市场，从这个角度来讲，应该放松限购。我个人认为，不要把放松限购看成救楼市的良药，而且现在一些城市尽管库存很高，但主要原因是价格太高，在这样的情况下，你把价钱降一降，库存就会消耗完，所以我认为暂时讲“救”还为时过早。我们现在如果在限购上做文章，那就是我们在整个市场和政府之间做一个合理的调整。
经济之声：越来越多的业内人士认为，取消限购全国化是必然的，一线城市也应该取消限购，而二线城市形势已经到了非常严峻的地步。先来听听丁建刚的分析。
丁建刚：其实限购本身是临时的，从理论上来讲，应该在极短的时间内用其他措施来替代二线城市的限购政策，除了个别城市以外，我认为可能现阶段都可以退出或者松动原来的限购措施。因为整个楼市形势实际上都大同小异，尽管原来有个别城市似乎供不应求，比如说南京和厦门，但最近一段时间，销量也急剧下降，供求关系也得到了缓解。
经济之声：这是丁建刚先生他的分析，光远你觉得取消限购要不要全国化？
马光远：限购的目的是为了抑制投资投机，而我们首先要满足居住需求，因为房子不够。此外，我不同意丁建刚说的限购是一个临时的、短期的政策，限购是否取消，一方面要看供求关系，另一方面要看替代的一些举措。比如说以前我们靠限购来抑制投资投机，那么下一步房产税等这些相应举措包括住房联网、不动产统一登记等政策是不是具备，如果这些东西不具备的话，对于限购仍然要一分为二的来看待，也就是说，供大于求的一些地方就没必要限购了，但是供不应求的地方，特别是一线城市、一些热点城市，现在还不是放松限购的时候，限购仍然必须存在。
限购政策要退出的一个前提是，长效性、制度性的举措包括房产税等措施已经到位，我们可以通过这些制度性的举措来抑制投资投机。我认为限购是否取消，一方面要看各个城市的供求关系，另一方面要看我们的长效机制是否到位。
经济之声：像这些已经预期取消限购的城市，它是把投资投机性的需求又还给市场，从投资角度来看，是不是这些城市的房地产不具有投资价值？
马光远：白菜太多了，价钱肯定会往下走，就没有投资价值。我们以前为什么投资房地产？主要是因为大家看到房地产稀缺，稀缺是最好的价值，但如果这个东西不稀缺，比如说有些城市每户家庭拥有的住房数有10套、8套、5套，这种情况下房子多的已经很危险了，而且价格很高，你说有什么投资价值？我认为限购如果一旦取消的话，对整个房地产不会有太大的影响。现在除了极个别的城市可以保持限购，剩下的城市完全可以放松。一方面，保证房地产市场按照市场的规律发展；另一方面，赶快倒逼我们的长效机制尽快推出。
经济之声：房价下降，中国经济到底能不能承受？
马光远：事实上有些地方的房价真的该降，比如一线城市，我们有一些一线城市比东京、纽约的房价都高，价钱往下调整完全可以自救。其他的一些城市，房地产价格跟当地居民收入来比，也比较高。我认为如果房地产本身要进行调整的话，这个调整反而是房地产健康发展的需要。有哪一个国家的房地产没有降过？有哪一个产业产品的价格没有降过？我认为在正常情况下，价格下降非常正常。
