男子学区房被原房主出租 租客“等20年再入住”

　　原标题：刚买的学区房竟被原房主出租 租客让他等20年后再入住

　　为了让儿子就读一所好学校，常州人王先生花重金在当地购买了一套学区房。没想到的是，当他办完一切购房手续后才知道，这套房子在此之前已被原房主租出，且租期长达20年。根据相关法律规定，租赁关系续存期间，房屋的买卖不影响租赁关系的存在。也就是说，照此规定，王先生要等20年才能住进自己的房屋。6月27日，现代快报记者从常州市钟楼区司法局获悉，目前，王先生已通过司法途径解决此事。

　　交房后才知被原房主出租

　　为了让儿子上个好学校，今年4月，王先生在钟楼区买了套二手学区房。在简单看完房子后，他很快就交付了购房款并办理了房屋产权变更手续。王先生以为事情已经办妥了，但随之而来的问题却让他困惑不已。

　　5月上旬，当王先生一家满心欢喜打算搬家时才发现，他们花了上百万买来的这套学区房，竟有人居住。对方向王先生出示了一份租赁协议，声称在房屋产权变更前，原房主就把房租给了他。

　　租客让他等20年再入住

　　在对方出示的租赁协议上，王先生看到，房屋的出租时间为20年。对方告诉王先生，在这套房屋出售前，原房主从他手中借了40万元贷款，房屋的20年租期是其中的一个交易条件。

　　王先生随即联系原房主，但对方电话始终无人接听。无奈之下，王先生只好找租客进一步协商，然而，对方却坚持要住到租期结束再搬出。而在相关法律规定中，确实有“买卖不破租赁”的说法。也就是说，在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由，否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。换句话说，若这份租赁协议是合法的，那么王先生想要住进这套房屋，必须等到20年租期结束之后才行。

　　律师说法

　　若租赁关系合法，购房者只能起诉原房主维权

　　常强律师事务所高峰律师在了解王先生的遭遇后说，虽然法律规定“买卖不破租赁”，但并不意味着王先生没法维权，对于此类纠纷应当具体问题具体分析。如果原房主与租客之间签订租赁协议系作为借款的担保条件，那么可以认定租赁协议无效。

　　“他是为了使出借的资金有所担保，才签订了这份租赁协议，该租赁协议不是一般意义上为生活生产便利租用房屋而签订的，难以产生法律意义上的房屋租赁协议效力。”高峰称，以租赁形式作为借贷的担保不是我国法律确定的担保形式，没有法律依据，故认定租赁协议无效。王先生可向法院提起诉讼，确认租赁协议无效后即可要求对方搬离。

　　此外，假如原房主和租客之间签订租赁协议虽被作为借款的交换条件，但房子确实被用于生活生产便利，同时没有恶意串通行为，则认定租赁协议有效。不过，在房屋交易过程中，原房主隐瞒房屋已出租的事实，则涉嫌欺诈。王先生可将原房主告上法庭。

　　6月27日，现代快报记者从钟楼区司法局获悉，目前，王先生已通过司法途径解决问题。

责任编辑：张承磊 SN069