北京租房困境：踩坑、妥协与上涨的房租
原标题：[特写]北京租房困境：踩坑、妥协与上涨的房租
毕业季租房，租客要面对的除了市场乱象外，还有不能拒绝的租金上涨。
为在北京租房，郑庆烦恼不已。
距离房租到期还剩23天，他不得不换租。才裸辞的他，很快在北京海淀找到新的工作。遗憾的是，出租屋不能跟着自己走。
北京的7月，天气燥热，租房市场更火热。界面新闻采访的房产中介均表示，今年北京人口流入较往年更多，去年因疫情走出去的人又回来了。
数据显示，2021年，北京、上海、深圳三个城市提供了44%的招聘岗位，仍是应届生流入量最大的三个城市。而除了大批“新北漂”的涌入，“老北漂”们因房租到期、改善需求、换工作等原因也要换租。
对于昌平区回龙观这间不到9平米，无精致装修，无电梯的出租屋，郑庆倒无不舍，而房东拒绝退还余下的租金，令他第一次见识到租房市场的“坑”。对方给出的理由是，不接受提前解约，人可以走，租金不会退。
而为减轻压力，他听信长租公寓管家介绍的毕业季应届生享有“首月免租”优惠活动，签完合同，才发现自己卷入了贷款，而且最后的实际房租也在原来基础上每月多了近400元。
7月叠加毕业季，为租赁市场带来了需求的同时，租房路上的“坑”变得更加普遍和典型。租客所面对的，一边是无法回避的租房乱象，一边是不能拒绝的租金上涨。
多位房产中介告诉界面新闻，进入6月以来，北京的租金在需求拉动下的确有上涨。“比起去年同期，大致上涨了10%。”
这是大部分租房者所经历过的，或者正在经历的。
从一个坑到另一个坑
深知北京租房难的林琳在需要换租前两个月就开始找房了。只是在这个时节，要找到好房源，更不会给人太多思考的余地。
“前一天在链家、自如等平台上看好的房子，第二天就被出租了。”林琳觉得，很多时候，人们以为多花些钱就能省点事，但最后通常省不了事，却还是要退而求其次。
在租房上“踩雷”过多次的她，这一次决定选择大平台。为避免与陌生室友产生矛盾，她和朋友计划在海淀整租一套二居室。然而预算不超出7000元，还要房源满意，并不容易。
5月29日，程雨在长租公寓平台自如签约了朝阳区平乐园附近的二居室，面积虽不大，但其装修风格以及配置的大书架得到了他的青睐。但准备入住的他很快就被房间里的“不速之客”打脸。
输入密码，推开房门，映入眼帘的是分散在房间各个地方的蟑螂群。
“看着床、衣柜、冰箱、地面包括门口的鞋柜都是密密麻麻的蟑螂，我瞬间头皮发麻。”7月14日晚，程雨向界面新闻回忆，当日看房是在白天，只觉地面不太干净，并无异样。本是抱着对平台信任的态度签约，不曾想踩了个雷。
对于“蟑螂屋”，管家并未给出任何解释，而是以一句“又不是我逼着你租的”劝退了程雨。在答应退租要求后，管家称按照签约的合同要求，程雨还要承担一天的服务费。
选择在这个时节开始“北漂”的郭应，同样在租房上没能幸免。
在需要距离实习单位近、着急入住和被中介催着签合同等多重压力下，尚不熟悉北京租房市场的他在咸鱼上就签约了。该房源位于海淀区西小口附近，6平米单间，1.2米床，走路10分钟到单位，2100元一月。
与郑庆、程雨不同，郭应所面临的是合同未到期就被撵，“这房子不能租了，你必须在一星期内搬走”。
现实情况经常是，租房者不能违约，违约须付违约金，承租者可以随意解约，却不会做出任何补偿。
“我在网上查了，这种案例涉及到民事，只能起诉，但起诉成本太高。”郭应告诉界面新闻，虽然问题是对方的，但自己该走还是得走，因为对方以押金、租金作谈判筹码。而即使是在规定时间内离开了，最后还是被房东扣了200元的保洁费。
事实上，在租赁市场发展过程中，上述市场乱象早已不新鲜。租客遇到的与居住条件不匹配的高昂租金、恶意克扣押金、长租公寓携款“跑路”、暴力驱逐、假房源等租房陷阱，折射出的是租房者的市场弱势地位和租赁市场中亟待完善的监管机制。
没有“租房自由”
就算有幸能避开所有的“坑”，却还需要面对更大的压力：租金。
“15天后房子就要到期，我可能真要退而求其次了。” 林琳还在纠结，装修好的太远，离市区近的很破还没电梯，预算限制了她太多选择空间。
在找房过程中，她明显察觉到，北京的房租比去年上涨了，上涨幅度从50到1000元不等。根据北京我爱我家研究院数据，北京5月租金同比上涨6.7%，其中涨幅较大区域的属昌平、海淀和朝阳。
朝阳、丰台区域多位房产中介告诉界面新闻，进入毕业季以来，北京的租金在需求拉动下的确上涨了。比起去年同期，大致上涨了10%。目前的房租水平已经回到疫情之前，甚至同比2019年上涨3%左右。据房产中介奕辰估算，对比今年3、4月份，一个月房租至少上涨300-500元。
机构统计数据显示，6月全国大中城市租金挂牌均价环比上涨2.1%，同比上涨1.51%，租金同比年内首次转正。有业内人士分析，一线城市作为大多数年轻人就业的最佳选择，适逢毕业季人员流入量大，带动租赁市场活跃度显著提升，租金随之上涨。
北京租赁市场需求很旺，但房源却较紧张，房东新挂牌房源数量赶不上租客租赁需求增长速度。奕辰表示，进入5月份，优质的房源基本都已经出租，去化非常快。到7月，市面上的房源处于两个极端，较贵但性价比并不高、便宜但是老破小。
以奕辰为界面新闻记者带看的一套位于朝阳区褡裢坡附近的9平米单间为例，今年3、4月份只需要每月1800元便能出租，但现在月租不能低于2200元。“这房子除了价格便宜，也没其他优势了，周围生活配套很欠缺。但最近来看的租客却不少。”以他过往经验，该房源很快就会被出租，“为了价格妥协的大有人在。”
近日，界面新闻记者走访朝阳、海淀等区域，已经很难再找到2000元以下的房源。在朝阳区青年路附近，最便宜的单间房源也是2460元一月，加上服务费月租接近2700元。另外，界面新闻记者还发现很多房源在近期被房东或平台收回，计划重新装修，以期在下一轮出租中提高租金。
房屋租金一路上涨，有些区域同比涨幅达到20%，但作为首都的北京，对人才的“磁力”依旧强劲。高素质人才云集、资源丰富，成为年轻人选择入京的重要原因。据ICCRA住房租赁产业研究院数据，从全国主要省会城市和直辖市来看，今年北京、上海、深圳仍是应届生流入量最大的三个城市。
南方城市毕业的郑庆，新单位给出的月薪是15000元，在原单位基础上涨了3倍。
“但其实我们还是低估了北京这个城市，15000元的月薪也是无法实现租房自由的。”郑庆坦言，一线城市较高薪资的背后需要面对的是高于二线城市的消费水平，因此房租收入比决不能超过30%。而在北京，整租一套60平米左右的一居室至少需要6000-7000元。
贝壳研究院2021年发布的一份报告显示，本届毕业生中89.1%受访者表示，可接受的房租收入比范围在30%及以下，其中，10%-20%为主要区间范围，占比约为40.9%，其次是20%-30%，占比约为26.7%。
但在最新统计的数据中，一二线城市房租占收入的比例排行，深圳排名第一，北京第二名，房租占收入比分别为33%和31%，超出人们预期。
租房市场何以规范？
近年来，在政策鼓励和资本追逐下，住房租赁市场得到快速发展。但从“霸王条款”、二房东、“隔断房”、“蟑螂屋”、提前结束合同到长租公寓频繁倒下，年轻群体在城市住房体系中的弱势显露无疑。
另一方面，受限于刚毕业的收入水平，应势上涨的房屋租金，也是需要面对的支付压力。
房价攀升，一定程度也导致近几年房屋租赁人数不断增长，目前已超过2亿人。业内人士预测，到2025年，我国流动人口规模将突破3亿人，届时会带来巨大租赁需求。因此，良好的住房租赁环境应成为吸引年轻群体留下的理由。所以，政策的引导，法律的规范、行业的自律就更显必要。
其实，在政策支持上，北京已经开始努力。
北京对违建房、隔断房等乱象的监管早在2019年就有规定，线上出租房源的单人最小居住面积、套内居住密度上限等的同时，还建立群众投诉举报机制，以保障租客权益。
今年2月，北京发布租赁市场新规，降低长租公寓挪用资金池的可能性。新规包括，限制租赁企业“资金池”，严禁“长收短付”，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。
7月14日，北京市住建委发布相关通知，明确简化租房补贴领取手续，出租人无需到场和提供相关材料。对于自行在市场租房的中低收入家庭，采取货币补贴的方式缓解家庭住房压力，按2020年8月执行的新政，三口之家每月最高可补贴3500元。
上周北京又宣布拟实行租房新规，首次提到共有产权住房交付后可对外出租，这将有助于增加租房供应。
由毕业季带来的租房热仍在继续。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，一线城市租房市场的完善需要多维度的发力，尤其是住建部门和市场监管部门需加大对市场的巡查和整治力度，“新社会人”美好的希望不能因“租房坑”被破灭。
对于租房市场乱象频发，李宇嘉告诉界面新闻，毕业生刚进入社会，合租比例较大，房屋租赁市场在室内配置、水电费、维修等方面的标准仍是空白，需要从政策上明细。而且，相关的投诉渠道也必不可少，以保障租客权益。
具体到房屋租金，李宇嘉表示，“可先从龙头房产中介做起，比如承诺一定租期内不涨价。” 从过去几年来看，租赁市场更多是强调“多主体供给、多渠道保障”的思路，而对于租金的稳定关注比较少。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，合理调控租金水平，意味着租赁市场的发展更为稳健。
租金方面，李宇嘉建议也可采取金融手段。“市场上押一付三对毕业生门槛相对高了，金融机构可对毕业生提供普惠的金融，帮助他们度过这个难关。”
除此之外，租金上涨跟有效房源供给不足有关，因此，政府可加快推出保障性租赁住房入市。
（应受访者要求，文中郑庆、林琳、郭应均为化名。）
责任编辑：张玉