从上半年经济数据看楼市变化

　　国家统计局数据显示，2015年上半年国内生产总值按可比价格计算，同比增长7.0%，我国宏观经济仍然处于触底阶段的基本面没有改变。

　　从楼市表现看，四轮“救市”措施出台后，尤其是“3·30新政”之后的二季度，一线城市及部分二线城市房地产市场开始出现好转，全国商品房销售面积也开始正向增长，同时，投资增速尽管小幅回落，但是总体保持稳中有升。

　　那么，什么原因导致上半年尤其是二季度楼市投资、销售等数据表现出现逆转？当前宏观经济触底的基本面背景下，2015年下半年货币政策会有哪些变化特征？整个房地产市场发展趋势如何？当前股市的基本面会不会影响楼市的走势？笔者将逐一进行解读。

　　同策咨询研究部研究显示，当前国内具备货币政策“微调”走向定向宽松的特征，四次降息三次降准之后仍然具备继续降准或降息的空间，尤其是降准的空间，预计随后再次降准降息也是大概率事件，“宽货币”的特征将越来越明显。

　　而楼市基本面之所以发生变化。笔者认为主要有以下四个原因：

　　一是货币政策已经走向宽松，导致一线城市及部分二线城市楼市基本面好转；二是各地规划政策利好频出，导致房地产市场过度炒作，一定程度上促进了楼市基本面快速好转的出现；三是和调控政策的宽松关系密切，比如取消限购、降准降息、降低首套首付、鼓励改善型需求入市、税费补贴等等，这些“救市”措施对于一线城市、部分二线城市楼市基本面好转起到助推作用；四是“自住需求 改善需求”两股力量入市激发了市场需求更加集中释放和爆发，导致一些城市“日光盘”频现，基本面快速好转。

　　总的来看，在2015年下半年，由于二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等救市政策发力，以及一线城市、部分二线城市在今年上半年市场去库存取得初步成效，开发商应该因时而变，不同城市采取不同的销售、布局策略，以实现逆势扩张与增长。

　　从市场供求关系或库存去化周期分析，在一线城市、部分二线城市比如合肥、南京、苏州、南昌等大中城市，整体销售市场在品牌开发企业联动推盘之下将快速回暖，下半年这些市场将步入量价齐升的状态，或者会出现买涨不买跌的行情。因此，总体来看，一线城市、部分二线城市由于市场基本面仍然供不应求，市场中长期仍然看好，并不会因为2015年年初短期内因素导致的市场低迷而改变，此时，开发商跑量的同时可以适度调整价格策略，更加重视利润指标。

　　但对于其他二线城市、大部分三四线城市而言，则面临不一样的境地。总体来讲，由于城市大量的土地供应，以及由此带来的大量库存仍然没有消化，市场表现为供大于求，在今年下半年甚至明年仍然要坚持去库存的市场策略，这些城市的市场基本面短期内还难以转好。

　　另外，从股市最新表现来看，沪指自本轮牛市新高5178.19点调整以来，十个交易日跌逾千点，跌幅达20%。截至7月14日收盘，沪指报3848点，跌76点，跌幅1.94%。尽管决策层出台了正面的救市措施，但是，截至目前为止股市并没有出现趋势性逆转，甚至仍然存在“降杠杆”背后的系统风险。

　　这说明，尽管有规划、改革、重组等众多政策层面的利好因素，但是，当前经济并不支持股市持续上行。如果后期股市仍然在持续上行，说明股市存在市场泡沫，此时进入有一定的市场风险，随后股市在“降杠杆”的过程中仍然有大幅暴跌的可能性。

　　因此，笔者认为，在6月底“降息 定向降准”的市场背景下，对于尚有获利空间的股市投资来讲，把控好央行给股民们最后的解套“窗口期”显得非常关键，股民们在最后的政策“窗口期”卖股套现买房成为投资的最佳选择。