专家：“鬼城”还将增加

　　年底了，大家更为关心明年的房价走势。同样在昨天，中国社科院发布《住房绿皮书：中国住房发展报告》预测，明年一季度，一、二线城市房价将短线见顶，三、四线城市将延续今年的滞销态势，部分城市还可能出现房价下跌，“鬼城”可能增加。

　　在多数人继续执着地坚定看多房价的时候，社科院的这份报告，再次给出了一个风险提示。回顾近一段时间，继深圳、北京、上海等一线城市出台楼市调控新政后，越来越多二三线城市陆续跟进，“加码”楼市调控。目前有近20个城市出台了地方版的楼市调控新政。此外，我们也注意到，今年年末也有个别城市放松了调控。例如，徐州经过调整后，释放出大量主城区的购房需求，刺激楼市。

　　地区间巨大的“冷暖”差异，凸显了楼市的复杂性。与调控收紧相比，这种放松政策对其他城市也具有比较明显的示范意义。

　　接下来的十年，我国城镇化重点将转向加速人口城镇化，这意味着将有大量的农业人口转入城镇，对住宅需求的增加，将不可避免地推高热点城市的租售价格。某种程度上讲，因地制宜的差异化对待，也许正是楼市未来所需要的。?

　　社科院的绿皮书预测，明年一季度，一、二线城市房价将短线见顶，三、四线城市将延续今年的滞销态势，部分城市还可能出现房价下跌，“鬼城”可能增加。经济之声特约评论员、深圳市房地产研究中心主任王锋对此比较认同，他认为社科院提的四条理由都站得住脚。

　　一个是房价大幅上涨，使得住房能力下降。再一个，2013年的销售爆发性增长，增长以后自住性需求即刚性需求已经被大量消耗了。第三，开发商争抢地王，预期后期的住房供给会明显增加，供求关系可能会在明年出现比较大的调整。第四，各地的调控都在升级。在这种情况下，房价持续快速上涨的势头应该会得到一定的遏制。但是一二线城市能否短线见顶，还值得商榷。

　　王锋认为，明年国际国内的金融形势变化，可能会对楼市房价快速上涨有比较大的抑制作用。从国内的金融来看，对于购买住房的金融支持可能会出现下降，因为近年来我们对首套房是推行支持性的政策，首套房利率打7折、8折，这实际上是不符合银行市场化运营策略的。毕竟银行要讲效益，目前银行更愿意通过理财、融资投入到中小微企业，或者是融资平台，或者是房产开发，获取更高的回报。房地产贷款方面今后的资金压力可能会比较大，这会影响到个人购房贷款，实际上对强劲的购房需求会有一定抑制作用。

　　另外，美国公布了量化宽松政策缩减100亿的消息，这实际上就是说量化宽松已经成为一种事实，今后可能美国还会继续缩减，各种新兴国家的资金流出力度会逐渐加大，人民币的升值趋势可能将来也会逐渐反转。如果人民币升值预期下降，各种以人民币定价的价格都会出现下降的趋势，房地产价格也同样会受到影响。

　　此外，今年我们采取了比较紧缩的货币政策，明年估计还会持续。在紧缩政策下，企业的压力也很大，它肯定要通过降价销售这种方式来实现资金的周转，所以企业降价也会是一种趋势。这都是从正向来讲，就是明年的价格不会出现过快上涨，甚至有可能出现见顶。

　　但另一方面，反向的理由也是存在的，即房价上涨的压力仍然存在。因为现在中国的城镇化趋势非常快，以长三角、珠三角、环渤海三大城市群为中心的城市房地产市场尤其火爆，购房需求非常强劲。短期要改变这种趋势，房价出现见顶，可能也比较困难。

　　今年9月以来，全国对房地产调控政策进行微调的城市已接近20个，除一线城市和重要二线城市收紧政策外，温州、芜湖等地对政策进行“松绑”。有分析认为，未来楼市政策将更多体现出“差别化” 特征。下一步我们将如何做好楼市的“差别化”对待？

　　王锋表示，首先要加快建设房地产长效调控机制。十八届三中全会实际上提了好几个关于楼市长效调控的内容，虽然没有直接提调控、房价这样的词汇，但提出比如说建立多层次住房供给系统，加快住房保障等，都对整个楼市的长效调控给予了明确的支持。

　　王锋说，今后全国的房地产市场肯定会采取差别化的政策，因为各地的城镇化发育程度是不一样的。一线城市和三大城市群，整体房价处于长期上涨通道，上涨压力很大；但是一些三四线城市普遍出现滞销的问题，而且地方政府的债务压力也非常大，对于这些城市来说，在相当长的一段时间内，想快速通过城市的膨胀，通过基础设施的大量建设来带动整个城市的发展，房地产发展，可能性都比较小。在这种情况下，首先要建立机制，差别化的对待各地楼市变化。